纽约房价报告 2022年Q1 – 纽约购房潮全面回归

春季购房季节即将到来,随着需求的增加和市场上房源的减少,对于潜在的买家来说,这将是一个竞争激烈的季节。

我的观点与概要

纽约房市交易量仍相当活跃,过去2年的买家需求在过去8个月一次爆发。 虽然利率有抑制全美房价的影响,但利率涨幅代表美元将会攀升,而国际热钱在全球不明确的环境纷纷选择低风险,相对低价位的纽约市房产。 再加上通胀、回归潮、大公司居家工作的取消以及纽约的各大学学生住房需求都很有可能导致纽约市房产持续上涨。

我目前看到的情况: 现在的很多买家原本都是考虑租房,但看到了最近的租金与房况后纷纷决定买房较为划算。 纽约市的竞价激烈化,降价空间小,有些甚至没有。 长岛在300万以下市场则是加价购买非常常见,而300万以上则折价不多,许多卖家认为他们的价格符合市场趋势。 由于美联储调涨利率,卖家纷纷要求买家放弃贷款免责的条件(mortgage contingency)。

好消息是,市场上的库存正在恢复,这应该会减轻购房者的一些压力。

2月份,纽约市有4078名卖家将他们的房屋挂牌上市。 这是StreetEasy记录中任何2月份上市的新房源的最高数量–这表明市场在大流行的复苏中仍在反弹,也显示了这些卖家经过2年后终于觉得是卖房的时机已成熟。

之前的高点是在2018年2月,当时有3538套房屋进入市场。

  1. 销售库存上升,但仍低于去年的水准
  2. 许多卖家不提供降价
  3. 房屋退出市场的时间比去年快了近一个月
  4. 曼哈顿的价格和新库存不断攀升,而租金却打破了记录
  5. 布鲁克林销售和租赁价格的增长打破记录
  6. 皇后区销售价格下降,但租金却大幅上涨

销售库存上升,但仍低于去年的水准

在经历了三个月的销售库存下降之后,StreetEasy数据显示,1月和2月的可售房屋有所增加。 2月份,纽约市共有16622套房屋待售,比1月份多了549套。 尽管如此,库存仍比去年2月低12.2%,所以库存仍有完全恢复的空间。

以我的观察,许多的卖家都在准备春季与初夏的销售,因为这是天气最好、街景最漂亮的季节。 绿树茵茵的街景与每年旺季的开始都是在4月左右开始。 这也反映在房源库存的稳定上升。

许多卖家不提供降价

我个人认为这是短暂的现象,这或许是利率调升的影响,因为2-3月的贷款申请案件确实递减,也有可能是房源有上升的趋势造成。 而且最近房源的开价要明显较高,导致卖家与买家的预计价格出现分歧。

提供降价的房屋数量是一个很好的指标,说明买家的需求有多强烈。 2月份,纽约市8.1%的待售房源发布了降价广告。 这与去年2月相同,但低于2020年2月大流行之前的10.2%。 截至2月,纽约市的房屋要价中位数为95万美元–与前一年相比保持稳定。

不过,更多的降价也是有可能会到来。 纽约市的售价与挂牌价之比正在下降,这意味着卖家在最初的挂牌价和成交价之间进行削减。 1月份,曼哈顿房屋的销售与上市价格比率中位数为98.7%,这意味着该区的卖家非常接近于获得其原始上市价格。 在2月份,这个数字下降到90.9%。 这意味着一个原本要价100万美元的房子以90.9万美元售出。 虽然较少卖家宣传降价,但这一资料显示,买家仍在谈判,并在成交前获得较低的价格。

房屋销售时间比去年快了近一个月

销售速度是一个非常重要的指标,这代表买家的意愿程度以及市场热烈程度,而这个销售速度也会导致房价攀升。

2月份,纽约市的房屋上市时间中位数为88天,比去年快了28天。 在本报告分析的各区中,布鲁克林区的房屋退市时间最快,为79天。 购房者可能会注意到,进入购物旺季后,房屋的移动速度将会更快。

“纽约市的市场已经有两年的不可预测性,但这个资料显示,销售市场的季节性又回来了,”StreetEasy房屋趋势专家Casey Roberts说。

“这个春天对购房者来说将是竞争激烈的,但我们看到的新库存的增加是很有希望的。 最近房价的上涨应该会促使更多的卖家将他们的房子挂牌出售,使买家更容易和更有可能找到并赢得他们喜欢的房子。 ”

以下是关于曼哈顿、布鲁克林和皇后区的销售和租赁市场的更多信息。

曼哈顿房价和新房库存不断攀升,而租金则打破记录

在曼哈顿,2月份有1,926套房屋进入市场。 这比前一年多了25.6%,这对曼哈顿的买家来说是个好消息。 在整个曼哈顿,2月份共有8099套房屋出售,比去年下降17.5%。

曼哈顿2月份的要价中位数为147万美元,比去年高8.9%,但比1月份的149.5万美元下降了2.5万美元。

曼哈顿的要价租金中位数达到了3800美元的新高。 这比去年高出36%。 2月份,曼哈顿有10327套出租房,比去年减少66%。 这一同比降幅是2021年9月以来最小的一次,这表明租房库存的大幅下降可能很快就会降温。

布鲁克林销售和租赁价格增长打破记录

在布鲁克林,2月份有1180套房屋进入销售市场。 这比前一年多了23.6%。 在整个区,2月份共有4423套房屋出售,比去年下降12.1%。

布鲁克林的要价中位数为92.8万美元–比去年上升了3.2%,是2018年5月以来最大的年度增幅。

在布鲁克林的租房市场上,中位数要价租金达到了2800美元的记录。 这比去年2月高出16.7%。 租金库存比去年下降了53.3%,整个区有8563个出租房。 这只比2020年2月(大流行病袭击纽约市之前)的库存量低5%,所以虽然库存紧张,但与大流行病前的情况没有太大区别。

皇后区的销售价格下降,但租金却大幅上涨

皇后区是本报告所分析的唯一一个叫价中位数出现年度下降的区。 皇后区2月份的要价中位数为58.8万美元,与去年相比下降了3.6%。

2月皇后区市场新增755套房屋,比去年多出15%。 与去年相比,总的销售存量停滞不前,市场上有3072套可用的房屋。

皇后区2月份的租金中位数为2300美元,比去年增长15%。 中位数租金已经连续三个月保持不变。 租金库存同比下降了42.8%,整个区有4057个可出租的房子。 与布鲁克林和曼哈顿相比,皇后区的租房库存在整个大流行中保持相对稳定。

以我的观点来看,皇后区的趋势仍然看涨,只是过去2年的房价相对稳定所以从本季的数据来看并不亮眼,但这也证明了皇后区的房价抗跌能力与住房刚需非常强劲。

Jerry Wang 王傳詠

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