外国人投资纽约房产税费

这篇是针对外国人(无绿卡或美国护照)在纽约/美国购买房产需要注意的额外费用与税费深入详解,若想了解更多纽约买房的基本费用或是纽约卖房基本费用,请参考以下链接或是直接联系作者。

纽约买房费用

纽约卖房费用


课税身份的分类

首先,在了解外国人投资纽约房产所发生的税费以前,我们要先了解美国国税局对课税对象的认知与分类,

根据美国国税局网站的 确定个人税务居民身份 我们可以将课税对象分为以下2类型:

  1. 美国公民 or 美国永久居民外国人 or 美国居民外国人(无绿卡)
  2. 非美国居民外国人(无绿卡且不符合美国居民外国人条件者)

与美国移民局不同,美国国税局对身份的认知以及税法对外国人分的更简单一些,符合美国居民外国人条件的人在税法方面与美国公民与绿卡的税法是一样的。

换句话说,最重要的是了解什么样的人被归类于美国居民外国人 vs 非美国居民外国人

符合美国居民外国人条件需要满足绿卡条件或是实质存在测试

根据美国国税局 IRS网站的实质存在测试Substantial Presence Test

如果你在该年度满足实质性存在的测试,你将被视为美国居民纳税。 要满足这个测试,你必须至少在美国实际居住以下条件

  • 当年度住满31天,以及
  • 在包括当年度的过去3年期间,住满183天,不过第二年与第三年计算方式需要折算
    • 你在本年度的所有天数,以及
    • 你在本年度之前的第一年中出现的1/3的天数,以及
    • 你在本年度之前的第二年中出现的天数的1/6。

举例来说:

你在2019年、2020年和2021年每年有120天在美国实际存在。

为了确定你是否符合2021年的实质性存在测试,请计算2021年的全部120天2020年的40天( 120的1/3),以及2019年的20天(120的1/6)。

由于3年期间的总天数为180天,根据实质性存在测试,你不被认为是居民:2021年。

需要注意的是,各类的VISA会有不同的规则,例如以下几种类型可能不符合计算 (A、G、J、Q、F、 M… )

  • 持有“A”或“G”签证作为与外国政府相关的个人暂时在美国的个人,但持有“A-3”或“G-5”类签证的个人除外。
  • 持“J”“Q”签证临时在美国的教师或实习生,且基本符合签证要求。
  • “F”“J”“M”“Q”签证临时在美国逗留的学生,且基本符合签证要求。
  •  临时在美国参加慈善体育赛事的职业运动员

简单来说,如果你在美国有H1B工作签证等,绝大部分情况会被视为美国居民外国人


非居民外国人房产遗产税

相较美国公民、绿卡持有人以及美国居民外国人等,非美国居民外国人购买纽约房产时最需要考虑的是遗产税的差异。

根据美国国税局IRS,一般美国公民/居民,纽约州每人有611万遗产免税额, 及联邦1206万免税额, 但非美国居民外国人在美国的遗产免税额 只有6万美元

再来,目前纽约州遗产税率为16%, 联邦遗产税率则高达40%,换句话说,若是发生意外,而外国买家的房产持有人不幸去世,遗孀面临的遗产税会高达50%以上。

这个问题其实不只是在美国房产才会出现,其他资产包括股票、在美国有形资产等类型。

根据美国国税局IRS网站的需申报遗产税的资产类型,这些类型包括

  • 位于美国境内的房地产。
  • 有形的个人财产(不包括一些艺术品)
  • 在美国或美国组织的公司的股票,即使非居民在国外持有股票或以代名人的名义注册股票。

解决方案 A

针对赠与税及遗产税的规避,我们建议用一家境外公司为母公司来持有美国当地的有限责任公司 (Limited Liability Corporation)为子公司。 买家将投资的房产放在美国的LLC持有,再将LLC归于外国公司名下,买家自己则持有外国公司的股票。

  • 非居民外国人持有A 公司股份
  • 海外 A 公司持有美国公司LLC股份
  • 美国公司LLC 持有 美国房产’

这样即便非居民外国人不幸去世,因为股份转移会是在境外的A公司而不是在美国境内,而美国境内的房产持有人并不会有任何的转移。

对于不了解纽约房产的投资人可能会觉得用美国公司LLC来购买房地产相对陌生,但其实在纽约进行这样的操作非常正常,在300万以上的纽约房产,接近40%的买家都是透过LLC购买的, 而且也是会计师与律师推荐的处理方式之一。

解决方案 B

虽然用境外公司购买是最好的方式,但如果买家不希望透过方案A购买,退而求其次的做法则是合买,好处是可以降低持有人的百分比。

简单来说,2人合买的话遗产税的风险会降低到25%左右而不是50%,而如果是3个人的话,则是16%左右。

对于很多父母帮小孩买房时,这个是一个很值得考虑的做法。


外国人投资房地产税法 FIRPTA

FIRPTA 是用来避免海外投资客逃税而成立的,而这个税法的作用就是在交易时预扣房地产的交易总价的15%,避免卖家并不申报增值税。

处置美国不动产权益的预扣税款

外国人士(转让人)处置美国不动产权益须遵守1980年《外国投资不动产税法》(FIRPTA)的所得税扣缴规定。 FIRPTA授权美国政府对非居民外国人士处置美国不动产权益征税。

处置是指《国内税收法》中任何目的的 “处置”。 这包括但不限于出售或交换、清算、赎回、赠送、转让等。 从外国人购买美国不动产权益的人(受让人 or 买家),某些购买者的代理人,以及结算人员,需要预扣处置实现的金额的15%(2016年2月 17日之前的处置为10%)(对外国公司有特殊规定)。

在大多数情况下,受让方/买主是扣缴代理人。 如果你是受让方/买方,你必须弄清楚转让人是否是外国人。 如果转让人是外国人,而你没有预扣,你可能会被要求承担税收。

对于公司或合伙企业等美国商业个体处置美国不动产权益的情况,商业实体本身就是扣缴义务人。 换句话说,非居民外国人在卖的房产若是通过美国公司,且其美国公司是由报税载体也就是报税税号的话,不会有FIRTPA的问题,毕竟自己的公司就兼具了报税负责人以及扣缴义务人的双重身份。

简单来说,非居民外国人在卖房时会被买家要求扣留交易金额的15%,而这个扣留是可以透过美国公司的报税载体或是申请税号来规避

美国不动产权益

美国不动产权益是指位于美国或美属维尔京群岛的不动产(包括矿山、水井或其他自然矿藏的权益),以及与使用不动产相关的某些个人财产(如农用机械)的权益,但不是作为债权人。 它也意味着在任何国内公司的任何权益,而不是作为债权人,除非确定该公司在持有该权益的期间或截至处置日期的5年期间(适用期间)中,在任何时候都不是美国的不动产持有公司。

在以下情况下,一个公司的权益不是美国的不动产权益。

  • 该公司在处置之日没有持有任何美国不动产权益。
  • 该公司在适用期中较短的时间内所持有的所有美国不动产权益都是在交易中被处置的,而且任何收益的全额被确认,以及
  • 对于2015年12月17日之后的处置,该公司和该公司的任何前身在持有该权益的适用期间中较短的时间内不是RIC或REIT。

对于受让方/买方来说,预扣率的百分比需要根据卖家方的情况而定,而受让方若没有履行FIRPTA,则在交易需负责任何卖方未申报的拖欠资本利得税。

预扣税率一般为15%(2016年2月17日之前的处置为10%)。

  • 如果转让的财产是由美国人和外国人共同拥有的,实现的金额将根据每个转让者的资本贡献在转让者之间进行分配。
  • 若卖方为外国公司必须预扣相当于其向股东分配时确认的收益的21%的税。

在下列情况下,美国公司必须预扣分配给外国股东的财产的公平市场价值的税款:

  • 该股东在该公司的权益是美国的不动产权益,并且
  • 分配的财产是为了赎回股票或清算公司。

对于2016年2月17日之前的分配,公司一般必须预扣外国人实现的金额的10%。 对于2016年2月16日之后的分配,该比率增加到15%。

Jerry Wang 王傳詠

Jerry Wang 王傳詠

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