每月費用 & 持房成本
今天想跟大家分享在紐約市爲什麽每月費用如此重要 以及 爲什麽有類房產買了絕對賠錢。
相較亞洲的房產，紐約的房產雖然價格普遍不是那麽的高，但持房成本也就是地稅與管理費（物業費）是高得驚人。舉例來説，一間150萬美金、750平方英尺的1室1廳現在在曼哈頓每月費用高達$2000-$2500，有些更高的則到了$3000 – $4000。300萬的房產則到了$4000-$5000以上。
如此高的費用對於屋主來説其實是成本，會影響投資回報率的，所以許多高持房費用的房子升值空間與速度會被嚴重受阻。
有趣的是，紐約市的房產不是所有地稅與管理費（物業費）都一樣的計算方式，且根據地點、大樓情況、年限、戶數等等不同，每月費用有極大的差異。
所以當我在比較投資標的時，我會對這個費用非常敏感。
以2個200萬的投資選項來説，如果A選項每月費用 $3000 而B選項每月費用 $4000，租金接近的情況，我們就説是$8000，A的租金投資回報率會到3%而B則只有2.4%。
這個回報率不是只有在租金上面，在房價的升值空間也非常明顯。舉例來説，在接近的房子狀況與品質，許多房子在過去10年裏的升值都取決於每月費用。
當然房子的品質也會影響每月費用，包括門衛、電梯、公共空間的利用等等都會影響一間房子的價格，但這些在價格與每月費用面前都還是相對不是那麽重要的。
地上權建築 Landlease Building
最後舉一個極端的例子，也是我最常看到、長期絕對不會賺錢的 – 那就是landlease buildings 也就是所謂的租地大樓。
首先，這類房子的土地產權不歸業主方，而是有第三方的地主。當初建商/開發商在開發這塊土地時與地主簽訂了有時長達50-100年的土地租約，而租金通常是每20-30年重新商議。當買家購買這個房產類型的時候呢，買家買的是上面長時間會折舊的房產以及同意土地的租約，換句話説，買家長時間下來的投資實際上是在邊支付土地租金邊受到房產折舊的雙重打擊。時間一長，土地租金會明顯過高，導致整個房產標的變得非常不理想，拉跨房價。
雖然我這樣説的好像很可怕，但還是有很多人會去買，爲什麽呢？因爲便宜，因爲很多中介隨便賣，因沒有很明確的説明這方面的長期風險。但買房是很多人的金額較大的投資，真的很可惜。
以目前看到的landlease building 來説，Battery Park 也就是炮臺公園相對來説比較好一些，因爲那裏的土地是紐約市政府持有，所以比較安全一點。
但比較極端的3個案例像是Carnegie House 100 West 57th
Street, New York, NY, 10019 在中城，當初2008年買110萬現在2022年賣30萬，而且持有期間的每月費用還高到不行。這個價格當初隔壁川普的大樓買在高點賣掉還有小賺。
再來看長島市的Citylights 4-74 48th Avenue, Long Island City, NY, 11109 也不是那麽的好，2007年買43.萬 但在2022年只賣出67.5萬。要知道過去15年裏長島市的房價是翻了一倍，從一個鳥不生蛋的地方變成皇后區最貴的地段。我們就看Citylights 旁邊的 The View Condominium，走路相差不到4分鐘。2010年買62萬，2022年賣出129萬。
最后説到最近布鲁克林的2-3栋新大楼，大楼做的都很漂亮（因爲是新大楼我就明讲了），有一个享有25年的减税优惠，可是土地是租的，就我的了解，未來可以透過$1購買土地，但另外2棟就不是這麽一回事了。
他們銷售進度普普，有人買就已經是奇跡了，但因爲他們中介費很敢給，通常新大樓都是2.5-3%，多的給到4%，他們居然給到5%，很多中介就爲了賺這筆把他們的客戶推進去了。
説真的紐約投資房產的地雷與陷阱真的很多，請各位慎選中介與投資標的。
