這季度的數據其實跟上季度很接近，因爲美聯儲的升息接近尾聲，而紐約市也持續維持在買家市場的氛圍。所以大部分的數據與我上季的預測接近，但Condo與豪宅市場出現了一些有趣的現象。其中Condo的交易量季度變化上漲了11-14%之間，而豪宅則出現探底的可能性。
資料來自曼哈頓交易最多的 2大公司，DE & Miller 以及 Corcoran的數據，以下我整理了一些重要的數據并提供自己的觀點給各位參考：
個人觀點與預測
這波升息對房價的影響真的非常的大，特別是有銷售壓力且常是推動房價新高的新房。
反觀二手房源由於許多都在低利率時鎖定了30年的固定利率，所以不僅房源少，在房價的議價空間也相對有限。
這個現象在中低房價的剛需市場尤其明顯，也是爲什麽剛需房產下探的空間并不是太多。
在高租金的壓力下，許多人在買房與租房的兩難中選擇，期盼的是談到可接受的價格、短期接受高利率，等到利率調降以後再重新貸款Refinance。
剛需與中低價位的買家市場我認爲將持續到第三季度以後，主要當然是看經濟環境與條件。
而曼哈頓的豪宅市場則是波動非常的大，從我們目前觀察的，開發商非常願意給高總價新豪宅相當大的折扣，其中包括中央公園壹號（中央公園大樓）、111 W 57th 斯坦威大樓、以及其他房源。由於高端房產非常大程度跟著全球市場、經濟等走向，所以如果一直有在觀察紐約豪宅市場的買家，或許這是個機會。
對於投資考量的買家來説，從最好到最糟的情況分爲以下4種
- 低房價低利率的時候購買，也就是2020Q2
- 低房價高利率的時候購買，可能是現在到2024Q1之間
- 高房價低利率的時候購買，也就是2021年Q4以及2022年Q1
- 高房價高利率的時候購買，也就是2022年Q3
DE & Miller 報告
曼哈頓綜合數據報告
曼哈頓綜合數據報告
- 交易量
- 年度變化 -39.4%
- 季度變化 +3.7%
- 成交房價中位數
- 年度變化 -4.0%
- 季度變化 +11.6%
- 新房成交房價中位數
- 年度變化 -23.1%
- 季度變化 +25%
- 二手房成交房價中位數
- 年度變化 -3.8%
- 季度變化 +9.5%
- 房源
- 年度變化 -3.1%
- 季度變化 +10.3%
曼哈頓CONDO 獨立產權報告
再來，我們研究比較重要的房產類型，也就是CONDO的部分：
曼哈頓CONDO 獨立產權報告
- 交易量
- 年度變化 -38.3%
- 季度變化 +11.3%
- 成交房價中位數
- 年度變化 -11.0%
- 季度變化 +1.9%
- 平均單價
- 年度變化 -5.0%
- 季度變化 -4.4%
- 房源
- 年度變化 -4.4%
- 季度變化 +7.2%
- Studio
- 10%
- 65.2萬美元
- 1臥室
- 33.9%
- 109.5萬美元
- 2臥室
- 31.9%
- $206萬美元
- 3臥室
- 16.5%
- $431.2萬美元
- 4臥室
- 7.6%
- $855萬美元
根據Miller的觀察：
- 因爲新房平均房價的交易金額下滑、將整體下拉了不少。
- 我們也看到房源在過去5個季度裏第一次看到年度負成長，表示賣家釋放房源意願降低。
- 交易量年度變化已經連續4個季度都大幅下滑。
曼哈頓豪宅市場
曼哈頓的高端市場很有趣，房價的下滑速度與幅度高過其他房產價位，可以看到在2023Q1 與2023Q2 的房價圖裏，房價中位數已經開始反彈、交易量季度小幅上升，相反的，單價的持續下滑。這個現象我們能解釋爲有些高端買家進場，以更低的單價，更高的總價買了更大戶型的房子。
曼哈頓豪宅市場
- 交易量
- 年度變化 -39.6%
- 季度變化 +3.6%
- 成交房價中位數
- 年度變化 +3.9%
- 季度變化 +18.7%
- 平均單價
- 年度變化 -1.9%
- 季度變化 -3.6%
- 房源
- 年度變化 -8.4%
- 季度變化 -12.9%
- 新房
- 28.8%
- 650萬
- 二手房
- 71.2%
- 662.5萬
根據Miller 觀察
- 成交房價中位數 在6個季度内第5次增長
- 房源 在過去12個月第一次出現下滑
- 加價/競價購買占比%史上第三高
2023Q1 豪宅房價交易量
2023Q2 豪宅房價交易量
曼哈頓新房市場
曼哈頓的新房市場也有著相當大的改變，可以説新房的買家選擇與豪宅市場相差非常大，新房開發商開始做小戶型的房產，主打總價市場。而部分豪宅買家反而趁此機會買進更大面積的房產。
- 本季度新房的市場成交占比是過去4年來最小
- 成交房型面積也是2008年以來最小的
- 成交房價中位數連續2季度都較去年同期低
- 交易量
- 年度變化 -38.3%
- 季度變化 +11.3%
- 成交房價中位數
- 年度變化 -11.0%
- 季度變化 +1.9%
- 平均開價
- 年度變化 -9.9%
- 季度變化 -5.1%
- 平均單價
- 年度變化 +1.8%
- 季度變化 -3.5%
- 房源
- 年度變化 -7.7%
- 季度變化 -3.4%
從市場的占比來看，曼哈頓新房的100萬以下占比并不比300萬以上高，我的認知主要是因爲房源的不足。曼哈頓新房低於100萬已經少之又少，除非是較不熱門的地區。
以下是房價區間、市場占比與交易量變化
- 100萬以下
- 24.4% 市場占比
- -50.5% 年度變化
- 100萬 至 300萬
- 46.8% 市場占比
- -64.1% 年度變化
- 300萬以上
- 28.9% 市場占比
- -68.8% 年度變化
Corcoran 資料與報告
2023 年第二季度為曼哈頓房地產市場帶來了重新平衡。
“從成交量在季度間增長 48% 這一事實來看，2023 年第二季度顯示出市場正趨於穩定。除非新增的房屋庫存大幅增加，我們可能不會再見價格進一步下跌。潛在買家應嚴肅考慮他們目前可選擇的選項，否則將錯失在曼哈頓購房的絕佳機會。” – 柏拉美·利布曼，科科倫總裁兼首席執行官
市場正逐漸趨於正常化的跡象在 2023 年第二季度顯現出來。
- 春季典型的房屋上市活動增加，利率上漲的速度減緩，以及一些價格上的寬鬆為有興趣的買家提供了鼓舞，讓他們重新投入市場。
- 在這一季度，買家得到了靈活的賣家和更少的競爭。同時，他們鎖定了價格，除非有大量新增的庫存進入市場，否則可能不會再有太多下跌空間。
整個市場的成交量在季度間增長了 48%，但與 2022 年第二季度創下的紀錄相比，卻下降了 23%。
- 儘管有年度下降，市場正在找到自己的立足點，並逐漸進入長期平均水平的第二季度銷售節奏。
- 2023 年第二季度登記了 3,516 筆成交，而簽訂的整體合約數量相比去年大幅下降（-20%），但在這一季度，曼哈頓市場逐漸增長。合約方面，與去年 2022 年相比，四月份的同比下降率收緊到 9%，而到了六月份則更進一步收斂。
庫存在 2023 年第二季度達到 7,338 套，創下兩年來的最高點，但在較低價位段的可用房源數量明顯下降。
- 這一季度的供應趨勢進一步顯現出分歧，追求售價低於 200 萬美元的買家選擇減少了 7%，而尋找 200 萬美元以上房屋的買家則增加了約 6% 的選擇。
- 這種情況在轉售合作公寓市場中也得到體現，庫存量已連續八個季度收緊。 由於低於 200 萬美元售價的房屋銷售份額增加，中位價格連續四個季度下降。
- 金融區和巴特里公園城市的新開發項目成為影響因素之一。 平均價格和每平方英尺平均價格在兩年內僅下降了兩次。
平均價格因“億萬富翁大道”上 2,000 萬美元以上房屋的銷售活動暫緩而下降。
- 每平方英尺平均價格下降 2%，這歸因於價值導向型社區的銷售活動增加。
- 在轉售市場中，Coop 合作產權公寓的價格與去年持平，而Condo獨立產權公寓的價格則年度下降，中位價格達到兩年來的最低點。
- 兩種物業類型的平均價格也有所不同，轉售合作公寓價格上漲了 2%，而轉售共管公寓價格下降了 3%，這是由於一居室房源銷售份額增加所致。
結論與看法
整體來説紐約市的房價我認爲在剛需這塊不會有很離譜的浮動，且如果是爲了自住或是持有5-6年以上，我認爲未來4-6個月可以進場。
從當地人角度來看，現在雖然利率高，但房價低，未來可以refinance
從海外買家來看，雖然房價低，但美元匯率高，所以未來除非中長期持有，不然利率往下走的時候美元還是會下跌。
從賣家的角度來看，目前交易量有稍微回來些，主要在於許多買家看到價格回調以及在高租金與高利率中的無奈選擇。若考慮賣房，可以考慮在9-10月的黃金時間或是明年的3月左右上市。
若有房產需求，歡迎主動聯絡作者 Jerry Wang
