租房與買房 該如何做抉擇？這是每個家庭有在美國或是紐約讀書都會碰到的問題，我今天就從住房品質以及財務與時間方面來分析3種類型的住房選擇以及您在紐約在紐約租房還是買房之間權衡。
因爲租房的人會有上班族以及學生等類型，所以我就以宿舍、租房以及買房來做分析。
租房與買房 住房品質優缺點的分析
紐約宿舍：
宿舍是很多學生一開始的選擇，但在紐約 租房與買房 的選擇中，這是最簡單但可能也是最不方便的選擇。
舉例來説，視覺藝術學院SVA或是紐約大學NYU的宿舍每月的費用約在2500，而且可能會有室友。
（有興趣的朋友們可以直接到 NYU 等學校的的官網去查詢）
而根據每年的學生數量等，宿舍有可能要用抽籤的，且每棟宿舍的品質不同，有些運氣的成分。再來，因爲學校在寒暑假會有其他學生與班表，所以所有的宿舍學生需要按時搬出，也就是説如果學生想要回家，時間與行程可能會被耽誤。最後，因爲是宿舍，所以煮飯等會比較不方便。
以我個人以前在宿舍待了一個學期的經驗來説，學生族群的生活習慣全部都不同，而每個主修也都不一樣。導致我的期中考與期末考期間，凌晨3-4點走廊有時還是有人非常大聲的在打鬧。
優點
- 較容易交朋友
- 開學前不需要另外找房
- 除了住宿費外比較少額外費用
缺點
- 若室友與隔壁學生不是很成熟，品質可能會受影響
- 室友可能會有2-4個
- 比較沒有隱私
- 每年寒暑假需要搬出，若是想要回亞洲的同學會發現很浪費時間且沒辦法説走就走，因爲需要處理自己的家當。（會需要找地方存放很多家當）
- 通常會發現，搬入與搬出的時間會是期末考以後馬上就要行動，所以會比較辛苦
- 煮飯較等不方便
- 有可能需要抽籤
- 住房宿舍品質參次不齊
紐約租房：
以我個人經驗，看到的是很多學生即使一開始住宿舍，後面還是會考慮在外面租房或是買房，外面租房可以説是在住宿舍與買房的中間選擇。優點主要就是住房會比較自由，品質也比較高。紐約住房的選擇很多類型，若是找個朋友，可以找到一些品質較好的出租大樓，裏面也有豪華設施與籃球場等。而想要省錢的學生，也可以找到一些價位較低的住房選擇。但租房也是有一些缺點在的，包括紐約租房需要保證人或是保證公司（額外費用）、租房手續瑣碎、1-3年後有可能還是需要找其他房子並重複租房的手續與過程，浪費不少時間。
租房的選擇很多，大致分爲出租大樓、獨立產權的condo 以及 獨立房，若有興趣的朋友們可以看看各類型租房的文章！
優點
- 可以自己選擇地點與室友
- 可以自己選擇喜歡的大樓
- 不需要每年寒暑假需要搬出
- 住房比較自由
缺點
- 需要財務證明或是保證人/付費的保證公司
- 需要另外找房
- 每年租金漲幅需要跟房東談判、有可能因爲漲幅過大而被迫搬出（租金漲幅從1%-8%我都有見過）
- 每年需要另外續租約或是找新房，若時間剛好在寒暑假、有可能影響行程
- 若是找保證公司例如The Guarantors 則每年需要多支付1個月左右的房租
- 若搬家，時間極有可能會是期末考以後，所以會比較辛苦（通常租約都是在5-8月之間）
紐約買房
買房當然是所有選擇裏面最有自主權的選擇，但也是初期投資最大的決定。若是在曼哈頓附近買房，1房1廳的房型最少也要100萬左右起跳，而每年持房的費用約在1%-2%左右。
另外買房存在的也有一些風險，包括房地產的仲介推薦是否符合需求、地點與房產是否優質都是需要評估的。買房過程還需要有時間看房（或是缐上視訊）、交房準備、以及家具等準備（或是交給好的中介處理）。
優點
- 住房自由、不需要擔心租約、或是寒暑假搬出等
- 隱私
- 可以最大自主喜歡的住房環境
- 不需要擔心多次的搬家與找房問題
- 家人若要來探訪較自由
缺點
- 買房需要事前準備（最少1-2個月）
- 初期資金投入較大
- 需要準備持房成本（每年約在1-2%）
- 需要找到好的仲介/經紀人 （*舉手*）
租房與買房
財務與時間的優缺點分析
宿舍
- 住宿費用 $3000 x 9 個月 – 約 $27000（每年）
- 3個月的儲藏費用 – 約 $500
- 每年需要準備的搬家時間 – 約 3周 （每年都需要）
租房
- 租金費用 $3000起跳 x 12個月 – 約$36000（每年）
- 保證人費用 租金的一個月費用 (每年)
- 押金 – 一個月的租金（會退還）
- 一次性申請費 – $100-1500 根據每棟大樓不同
- 每次需要準備的搬家時間 – 約 3周 （每1-3年就需要做一次）
- 租約重叠的額外費用 （2-4周房租）
買房
- 買房費用
- 持房成本（房價的1-2%）
- 買房準備時間（1-2個月）
結論
整體來説，如果要最大保證住房品質與每年寒暑假等減少浪費時間的話，其實還是買房會是最好的選擇。而如果是在考慮投入的資金平衡點與品質的話，那就是外面租房。若是考慮第一年先邊走邊看的話那當然就是宿舍最簡單。
以我個人來看，租房與買房 若可以的話當然是買房最好，尤其是4年的學生生涯加上畢業後的OPT以及工作最少2-3年的周期來看，紐約買房持有超過5-6年其實就比租房還要划算了。雖然在初期投資的資金較高，最後提一點就是，好的出租房源其實在租金也是非常的高，例如一些1房1廳租金可以到5000-10000美金，而且租房市場每年的漲幅都在3-5%，6年下來也是很不小的費用。
舉例來説
品質高的1房隨便第一年每月租金也要個$5000美金，按照每年約4%的租金增長，6年的平均租金在5500左右。
5年下來的費用約在$33萬美金而這還不包括有可能中間幾次的搬家所花費的時間與費用。
而反觀，買房的話若是品質與$5000租金相當的房子，售價會在150萬左右，每年的持房成本則會在$22500，5年下來約在$11.2萬美金。而反觀過去30年的房價回報約在5-6%左右， 5年以後保守計算約會在180-190萬左右，而買房省略的時間成本5年下來則會最少超過4-8周的時間。
而以最差的情況來說，即使房價有跌幅，也可以選擇暫時出租獲取穩定租金收益等房地產周期的循環。
當然，這是因爲在我看來，紐約房產長期絕對看漲的角度來分析的，而這些都是不計算未來賣房成本與150萬美金的投資其他渠道的機會成本，但從生活品質與投資的回報找平衡點的角度來看，其實買房是個不錯的選擇。
真正的課題，其實是找個好的中介（舉手）並找個兼顧適合的自住與投資的標的。
