國際/海外買家購買紐約房產常見問題（FAQ）
這篇主要概括了所有在紐約房產時，海外買家會碰到的常見問題與注意事項。這些是我（王傳詠 Jerry Wang）根據我過去12年經驗總結的，若有更多問題，歡迎主動聯係。
基本購房問題
Q1. 國際買家可以在紐約購買房產嗎？
可以。紐約市對海外買家完全開放，無需美國公民或綠卡身份，也不限制購買數量。
Q2. 海外買家可以貸款嗎？
可以。許多銀行提供「外國人貸款」，但通常需要較高首付（30%-50%）。
我們目前看到的海外買家貸款產品多分爲2種
- 完全不查收入（貸款額度約爲50-65%）
- 看海外收入（這類型通常只有少數銀行願意做，而且手續較爲麻煩，大約10年前，中國信托可以，但後來就退出紐約市場。我最近的經驗是HSBC 滙豐銀行可以。）
需要注意的是，海外買家的利率通常會比當地買家還高大約1-1.5%，換句話説，不管如果當地利率為6%，那海外買家的利率則會在7-7.5%之間。
我過去的經驗是，如果買家從亞洲（尤其是像台灣來的客戶），他們最好的情況是從台灣貸款、來美國買房。因爲亞洲的利率通常會低於美國利率，尤其是2022年升息以後會特別有感。
當然，也會需要注意，避免匯率的波動過大，導致匯率損失或是還貸的金額壓力加大太多。
Q3. 購房流程大約多久？
現金購房：約30天-45天內完成。貸款購房：約45-60天。這裏需要注意，紐約買房通常有30天的延後權（adjounment），所以如果時間非常緊凑，會需要計算好總交房的交易時間，而非雙方【大約預計交房日期】，也就是我們説的on or about closing date。若真的有絕對需要入住的日期，我通常會要求有個最晚交房日期 “Outside closing date”。
Q4. 有哪些購買相關費用？
作為買家，下列的是您需要支付的費用明細，費用包括：律師費、地產稅預付金、管理費、豪宅稅（如適用）、新建案轉讓稅等。
- 產權保險 0.4% （產權調查與保險費用）
- 豪宅稅
- 100萬 – 199萬：1.00%
- 200萬 – 299萬：1.25%
- 300萬 – 499萬：1.50%
- 500萬 – 999萬：2.25%
- 1000萬 – 1499萬：3.25%
- 1500萬 – 1999萬：3.50%
- 2000萬 – 2499萬：3.75%
- 2500萬 以上：3.90%
- 貸款稅 1.9%（按總貸款額計算）
- 律師費 $1500 – $2500
- 申請費 $500 – $2000 （支付給物業管理公司）
- 貸款申請費等 $1000
新房的額外費用（視情況新房費用是有談價空間的）
- 轉讓稅 1.825% （總成交價的1.825%）
- 賣家律師費 $2000 – $3000 （開發商律師費由買家支付）
房產類型與限制
Q1. Condo與Co-op有何不同？哪種適合海外買家？
Condo（分層公寓）最適合海外買家，產權清晰且可自由出租。
Co-op限制多，通常不歡迎無綠卡者、不可自由出租、需面試審核。
Q2. 海外買家可購買哪種類型物件？
包括：
- 公寓（Condo）
- 獨棟房屋（Townhouse/House）
- 多戶住宅（Multi-family）
- 預售新建案（Pre-construction）
資金與帳戶安排
Q1. 是否需要開設美國銀行帳戶？
建議開設，便於支付房款、管理收租與稅務申報，但亦可使用律師的托管帳戶代為處理。
需要注意：2016年以後在紐約銀行開戶的條件便較爲嚴苛，需要提供以下幾個文件最少2項
- 居住證明（在電費、電話等賬單上需要有姓名與地址，可以直接提供2份）
- 學生 or 工作證明
- Social Security Number SSN 工作號 or 社會安保號
由於這個條件的改變，很多海外買家可以反過來，先買房再開戶其實反而更加容易。
Q2. 海外買家需準備哪些文件？
包括：
- 護照副本
- 資金來源證明
- 海外收入與資產證明
- 信用紀錄或國際銀行證明（若貸款）
Q3. 可以不來紐約、遠端完成購房嗎？
可以。許多海外買家透過視頻看房、簽約時，并不需要本人到場，可以透過EMAIL 簽約并將匯款發到律師指定的托管賬戶，若交房時人不會在紐約，則需要準備授權書。在美國境内時授權書可以到有公證人的地方簽名，若在美國境外，則需要到美國大使館 or 臺北辦事處 （AIT）處理。
Q3. 資金走向如何安排？
若是從海外匯款進入美國境内，需要考慮房產持有人為本人或是親人。根據資金匯款來源的不同，會有不同的稅務考量。舉例來説，台灣人在贈與孩子房產或現金時會有贈與稅的問題，會需要按照一些考量決定購買房產的架構、資金的賬戶屬地以及申報與否的決定等。
普遍來説，都會建議將資金直接從海外或是美國賬戶轉進美國的律師托管賬戶 Escrow Account，讓律師來處理、支付各金額給所買賣的團體。
Q4. 簽約時需要支付多少的資金？
二手房的買賣在簽約時通常都是支付10%的押金，二手房的話根據開發進度以及建商配合的借貸銀行不同，支付押金在10%-30%之間。
稅務與法律
Q1. 購房後需繳哪些稅？
- 地產稅（每年）
- FIRPTA預扣稅（出售房產時）
- 資本利得稅（賣出獲利時）
建議由會計師協助規劃與報稅。 - 海外人士在美國有形資產的遺產稅與贈與稅
- 海外人士在自己國家與地區的贈與稅
Q2. 海外人士可以如何避免贈與稅？
美國針對海外人士的贈與稅與遺產稅的免稅額度非常的低，但稅率卻高達近50%，所以是絕對需要考慮避免的稅務。
在購買階段，需要注意資金進出賬戶的屬地是否會被課收贈與稅，例如從台灣的銀行賬戶轉進小孩的賬戶，或是現金從美國的銀行賬戶轉進小孩在美國的銀行賬戶是有可能觸發贈與稅的。最好的情況會是用自己名義買、或是合買或是將資金直接匯入律師托管賬戶而房產直接放到小孩名下等方式。
在持有期間，不建議隨意轉讓房產，若需要進行轉讓，可以考慮用買賣的方式或是成立公司進行股份轉移等。具體的操作模式可以跟會計師進行更深入的探討。
Q3. 海外人士可以如何避免遺產稅？
遺產稅相對來説比較棘手，最好的處理方式是用海外公司持有美國公司、美國公司持有美國房產，這樣的話在未來的房產轉讓、贈與、繼承都不會觸發美國當地的贈與與遺產稅，這也是美國會計師協會最推薦的處理方式。但這個的門檻較高、并不是每個人都有海外公司可以進行資產持有、控股等。
退而求其次的話有開美國公司持有房產、合買、信托等各類方式。各類方式是各有利弊，所以此篇并不展開，下次有機會再詳細探討。
Q4. FIRPTA是什麼？
FIRPTA是「外國人房產處分稅」，海外人士出售美國房產時，需由買家預扣15%銷售價並上交IRS。這個是美國國稅局爲了避免海外買家來美國投資，賺錢以後沒有交稅就把資產轉移出海外的規定。若買家預付的15%多過應繳的稅、則可以在年底報稅時申報並申請退還。
Q5. 紐約是否有「豪宅稅」？
有，房價超過100萬美元需繳1%起跳的Mansion Tax，價格越高，稅率遞增至3.9%。
貸款與持有安排
Q1. 海外買家可以成立LLC來持有房產嗎？
可以。許多投資者透過LLC持有房產以保護資產、規劃稅務與遺產管理。在LLC持有的架構下，還可以進行多個LLC公司的跨境持有，有效避免海外人士可能觸發的贈與與遺產稅。除了LLC以外、還有信托等其他方式。
Q2. 紐約房產的持有成本包含哪些？
- 年地稅
- 管理費 / Maintenance（Co-op）或 Common Charges（Condo）
- 房屋保險
- 物業管理費（如委託管理）
物業管理與出租
Q1. 可以將房產出租嗎？
Condo大多允許自由出租，但須遵守大樓規定（如最短租期）。Co-op通常禁止或限制出租，限制方式通常要求買家持有2年以後才可以出租，而出租最多只能2年，不能續約。這也是爲什麽coop的房價明顯低於condo、因爲coop并不適合作爲投資產品對待。
Q2. 如果人不在美國，如何管理物業？
客戶可委託專業物業管理公司代為收租、報修與處理租客事務。我們公司進行此類的管理服務。
購買預售新建案
Q1. 海外買家適合買預售建案嗎？
適合。開發商/建商并不會詢問買房子資金來源、且談價過程透明、速度快。對於有海外房產購買能力的買家來説也特別傾向新房。
但需注意交屋時間與付款節點。
投資地點與建議
Q1. 哪些區域適合海外買家投資？
紐約市的地區非常多，各有優缺點，包括曼哈頓中城、下城、上東、上西、布魯克林的單波 DUMBO/ 威廉斯堡Williamsburg、Bushwick、布魯克林下城 Downtown BK、公園坡 Park Slope、布魯克林高地 BK Heights、Carrol Gardens、長島市LIC 等等…
很多海外買家在購買的時候都會以海外買家的角度去選址，但我建議盡可能瞭解自身需求來決定地點。例如我過去許多客戶的案例，最常見的是父母買房的用海外買家的角度做選擇，最後小孩長期在紐約，因爲非常不符合需求上學或是工作的需求而最後反而選擇賣掉或是去租其他地方。
我在跟買家討論決定買哪裏時都會希望能非常明確瞭解買家的需求以及喜好，這些包括了周邊生活環境、便利性、工作性質與產業、學校、主修、投資預期等等…有趣的是，越是對紐約了解的客戶，通常對我按照需求所推薦的地區越是同意。舉例來説、學設計的人，最後工作地點在中城的幾率很低，很多都在Flatiron、Nomad與Chelsea等地區，或是Williamsburg、Bushwick，所以在選址時若價格允許，可以考慮曼哈頓上述地區，或是布魯克林 沿L綫的地區等。
Q2. 有什麼購買建議給首次購屋的國際投資者？
建議事項：
- 紐約房產的持房成本明顯高於亞洲，而當地市場對此非常敏感，如果持房成本過高，將影響買家購買力，導致未來房價無法升值。
- 委託熟悉海外客戶的買方經紀
- 提前安排資金與文件
- 與會計師、律師搭配長期規劃
- 評估自住、出租與長期增值潛力
