曼哈頓房價報告 2020 Q3

今天是10/24 我終於整理完了所有大公司的曼哈頓房市場報告的資料,那麼我們直接進入主題。

曼哈頓第三季的整體趨勢,首先,曼哈頓的房地產市場非常低迷,不管是買賣還是出租都一樣。

這是整體的市場趨勢

  • 曼哈頓房產銷售量大幅下滑(約40%)
  • 折扣提高且成交單價下滑
  • 銷售與出租市場庫存達新高導致銷售去化時間增加(銷售速度緩慢)
  • 租房空房率達新高
  • 由於成交面積與戶型增加,導致成交總價大漲

疫情的影響完全體現在曼哈頓第三季的房地產市場報告,如我之前報告所提,第一季與第二季的數據相對來說不是那麼的嚴重主要是因為在紐約的房地產交易時間通常需要·30-60天才能交房,所以很多實際的成交數據都會有最少1-2個月的延遲。

簡單來說,整個市場持續傾斜到買家市場,而且高端買家開始入場。數據呈現,整個疫情對高價位買家並沒有太大的經濟衝擊,相反的,對很多高端買家來說,反而是個入場機會,他們選擇的是在這段時間以更多的折扣購入更高價位與大戶型的買家。導致成交量大幅下滑,成交單價下跌、折扣變大、但成交總價卻上升。

我特別列出了一些不同公司提出的觀察與數據,供大家參考。

Compass 房地產公司

房源數據

  • 48%的獨立產權Condo 都花了超過180天才成功銷售,且有著更多的折扣。

  • 1房的銷售量明顯低於2房、3房與4房的銷售,而大戶型的需求目前大過小戶型。

  • Condo與Coop都出現了更多的折扣

  • 1房的房價中間值下滑了5%而2房以上卻上漲了7%
  • Coop的交易較為平穩,而Condo看到了更多的波動。

成交數據

價位數據

  • 50萬至100萬 與 100萬至300萬的價位仍有最高的市佔率,分別是35% 與 37%,但兩個價位區間的銷售量都下滑了2%。
  • 300萬至500萬則是見到了最大的銷售量佔比增長。
  • 超高端房產的買家在Q3紛紛入場,接近2倍的成交量以及大幅上漲的成交價。(+58%的成交中間價以及+52%成交平均價)

  • 下城仍然有更多的銷售量,但市佔率下滑了5%。

  • 上東區與金融區都看到了最大的交易量成長,各成長了3%與2%。
  • 中城東有著最高的成交平均價位,但也有第二低的成交中間價位,主要是因為高端房產的成交導致兩者的極端。
  • Condo平均房價最高在中城東,而Coop最高平均房價則在上東區

整體來說,銷售量下滑了36%但也有可圈可點的一些跡象。目前有超過1萬筆銷售房源在曼哈頓,較去年上漲了36%,創了房源的新高。

雖然Compass的報告裡寫的相對樂觀,但我看到的其實是一個兩極化的曼哈頓房產市場。首先,曼哈頓整體趨勢絕對是下滑的,而且大幅度的買家出走導致成交量與成交總金額下滑。但是高端買家在這段時間卻趁機而入,畢竟疫情對於最高資產的投資人來說影響並不大,而他們購入了面積更大、總價更高、折扣更多、單價更低的房產。而這也導致我們看到了當所有數據都指向房產的萎縮時,成交中間價卻大幅上漲。

Douglas Elliman 艾利曼房產公司

Condo 整體趨勢

  • 二手Condo 獨立產權交易量下滑較大,新房交易量相對穩定。

  • 交易的平均面積打了新高,而且是30年來的新高,導致中間值成交價被大幅拉高。

  • 30年來第二大交易量的單季跌幅(上一次我猜是911)。

平均售價上漲43。3% 而中間售價上漲了18.4%

房源庫存去化時間上漲108.6%,房源庫存上漲了18.7%,銷售時間大幅拉長。

2020Q3房源折扣上漲了10.3%,2020Q2則是8.4%,2019Q3則是4.5%

高端房產趨勢

  • 9年來最大的房源存量下滑(主要應該是賣家對於目前市場的不樂觀)
  • 中間房價在過去7季以來首次上漲
  • 二手房與新房的成交量各半。

平均售價上漲60.4%,中間售價上漲23.2%

銷售量下滑 -46.7%
月庫存量上漲 +54%
 房源折扣 2020Q3上漲至 +12.1%
相較2020Q2的 +11.3%
以及 2019Q3的+5.3%

 

新房趨勢

  • 新房銷售量市佔比達到過去5季的新高,超過過去10幾年的平均值。
  • 平均單價連續2季增長
  • 8年以來銷售速度最慢的季度

同樣的,DE在高端Condo市場也觀察到了同樣的趨勢

換句話說,在成交量下滑的同時,成交價反而大幅逆向成長,代表許多高端買家趁此機會出手更大戶型的房產。

Corcoran 房產公司

我們也看到了同樣的資料與趨勢。

值得注意的

二手房的銷售量(-46%)下滑比新房銷售量(-28%)更多

而不管是銷售量還是價格,中城與下城都受到了最大的衝擊。 中城銷售量(-45%)中城價格(-5%) 下城銷售量(-55%)下城價格(-8%) 反觀其他曼哈頓地區反而出現價格的上漲(5% 至 30%)

最後,我也把紐約市最大的房產平台 Streeteasy的數據整理了

曼哈頓的租金中間值下滑到了$2990,這是9年以來第一次低於$3000。

租房房源上升了8%,目前有超過72000戶的庫存,較去年增長了3萬戶的成長

租房房源的折扣更普遍且幅度也出現增長

租房房源折扣中間值高達1%,相較去年同期的3.9% (折扣增長133%)

  • 曼哈頓租金指數下滑7.8% 房租中間值跌至$2990。
  • 布魯克林租金下滑2.5% 房租中間值跌至$2599。
  • 皇后區租金下滑2.2% 房租中間值跌至$2200

Streeteasy的分析師Nancy Wu 指出,當房客不需要每天進曼哈頓的辦公室時,他們也不再願意支付高額的房租。

結論

整體來說,曼哈頓的市場收到的衝擊很大,而且非常慘重。我們看到了在疫情期間餐廳、酒吧、各種娛樂包括舞台劇、電影、藝術展等全部關門時,居民開始出逃、尋找更多空間、更加寬闊的居住環境時對於曼哈頓房產的影響有多大。 當然,這也是可以體會的,許多的當地居民其實在曼哈頓的住房環境並不好,我們常常開玩笑的說,許多上班族住在衣櫃大小的公寓、而很多國際學生在自己國家都是在優渥的環境成長,反而到了紐約住的跟難民一樣的。

總結來說,第三季曼哈頓房產完全體現疫情影響,銷售量大減、折扣變大、庫存變多、去化時間漲了一倍,中高價位買家趁此機會入場,買了許多總價更高、面積更大但單價更低的高端房產,導致房價成交中間值大幅提高。

以我個人來看,目前確實是高價位的入場機會,本身疫情對於高淨值人士的影響並不是那麼的大,而且疫情衝擊導致許多高端房產跌到了2015年的半價,這對於很多投資客來說是可遇不可求的機會。

例如我最近在談以及成交的一些房源,包括One57 與 其他中下城的房源,許多屋主是認賠退場,讓我的買家客戶有機可趁,購入了較過去幾年折扣高達40-50%的房產。對於有興趣入場的讀者們,我會建議先從較新的二手房開始看起,因為新房一方面有著建築與土地成本的基本壓力以及較多的買家在看。相反的,二手房的屋主有可能有資金壓力,且持房成本會比新房明顯低了許多。

Jerry Wang 王傳詠

Jerry Wang 王傳詠

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