2023 年第四季紐約市房地產市場報告
概述：
2023 年第四季度的紐約市房地產市場反映了不斷變化的格局，利率上升影響了買家的行為，而租賃市場仍然具有彈性。隨著負擔能力挑戰的增加，各行政區的房價略有走軟。儘管銷售有所放緩，但奢侈品行業表現出韌性。與此同時，在高需求和供應受限的推動下，租賃市場保持強勁。
銷售市場亮點：
- 價格趨勢：
- 曼哈頓：
- 曼哈頓公寓的銷售中位數為125萬美元，同比下降0.5%，但與2023年第三季度相比保持穩定。
- 曼哈頓的合作公寓價格也略有下降，銷售中位數為840,000美元，與2022年第四季度相比下降了2%。
- 公寓的平均每平方英尺價格保持在 1,770 美元，比第三季度下降了 1%。
- 布魯克林：
- 布魯克林的公寓中位數價格為975,000美元，同比略微下降1%。
- Co-op 銷售額穩定， 中位價 為 720,000 美元，與 2022 年第四季度相比基本持平。
- 銷量：
- 曼哈頓：
- 曼哈頓的交易數量同 比下降 6%，2023 年第四季度的銷售額為 2,300 筆。不斷上升的抵押貸款利率和經濟擔憂削弱了買家的熱情。
- 布魯克林：
- 布魯克林的銷售活動下降了 4%， 有 1,700 筆交易。儘管如此，布魯克林繼續吸引著首次購房者和那些以比曼哈頓更低的價格尋找更多空間的人。
- 庫存趨勢：
- 曼哈頓：
- 庫存水準略有增加，有 7,200 個活躍房源，同比增長 9%，為買家提供了更多選擇，但在某些社區壓低了價格。
- 布魯克林：
- 布魯克林的掛牌房源 增長了 8%， 市場上有 6,100 個單位 ，為潛在買家提供了更多選擇，並創造了談判空間。
- 奢侈品市場的韌性：
- 儘管市場面臨更廣泛的挑戰，但豪宅市場（價格超過 500 萬美元的房產）仍然相對強勁，與 2022 年第四季度相比，交易量增長了 5%。
- 豪華車市場 的平均售價 為 770萬美元，同比僅 下降3%， 因為現金買家仍然活躍。
- 買家人口統計：
- 隨著旅行限制的放寬，國際買家對曼哈頓的黃金地段房產表現出了新的興趣，占豪宅交易的 15%，高於第三季度的 12%。
- 首次購房者 繼續面臨負擔能力挑戰，但他們佔總銷售額的 12%， 由於一些人利用了較軟的定價，因此略有增加。
租賃市場亮點：
- 租金持續增長：
- 第四季度的租賃市場仍然競爭激烈，曼哈頓的租金中位數達到 4,950 美元 /月，同比增長 3.2%。
- 布魯克林的租金中位數升至 3,875 美元 / 月，與 2022 年第四季度相比增長了 4.5%。
- 對寬敞公寓的高需求：
- 在需要家庭辦公空間的家庭和專業人士的推動下，對更大單元（2-3 間臥室）的需求仍在繼續。
- 曼哈頓 2 居室的平均租金達到 每月 6,100 美元，而布魯克林的 2 居室公寓的平均租金為 4,800 美元/月。
- 低空置率：
- 曼哈頓的空置率保持在 1.6% 的低位，而布魯克林的 空置率為 1.8%，這凸顯了儘管租金上漲，但需求持續存在。
- 房東激勵措施萎縮：
- 提供優惠的房東較少，只有 22% 的新租約包括免費一個月等激勵措施，低於 2023 年第三季的 30%。
新開發項目和建設：
- 新專案完成：
- 翠貝卡、布魯克林市中心和長島市的新公寓和租賃開發專案竣工，為市場增加了 1,200 多個單元。這些新單位提供豪華設施，針對高端買家和租房者。
- 管管延遲：
- 供應鏈挑戰和不斷上漲的建築成本推遲了幾個專案的完成，將交付日期推遲到 2024 年年中。開發商對未來需求保持樂觀，尤其是在曼哈頓和布魯克林的黃金地段。
未來預測：
- 銷售市場展望（2024 年第一季度）：
- 預計 2024 年初銷售價格將保持相對穩定，隨著買家繼續適應更高的借貸成本，預計 價格上漲幅度很小 。
- 銷量 可能會繼續略有下降，但增加的庫存可能會吸引更多買家，尤其是在布魯克林和曼哈頓上城。
- 奢侈品市場可能仍然是一個亮點，因為 現金買家 和國際 投資者 繼續表現出興趣。
- 租賃市場展望（2024 年第一季）：
- 由於需求強勁和新租賃庫存有限，預計 2024 年第一季度租金將再上漲 2% 至 3%。
- 預計空置率將保持較低水準，在 2024 年年中交付更多出租單元之前，租房者不會得到顯著緩解。
- 市場驅動因素：
- 利率 仍將是影響買家決策的主要因素，高利率會促使更多買家進入租賃市場。
- 2024年完工的新開發專案將提供更多庫存，但熱門社區的供應仍然緊張。
關鍵資料回顧：
- 銷售價格中位數（曼哈頓公寓）：125萬美元（同比下降0.5%）
- 曼哈頓租金中位數： 4,950 美元/月 （+3.2% YoY）
- 布魯克林租金中位數： $3,875/月 （+4.5% YoY）
- 空置率（曼哈頓）：1.6%
- 銷量 （曼哈頓）：2,300 筆交易（同比下降 6%）
- 奢侈品市場銷售額：770 萬美元（平均售價，同比下降 3%）
結論：
受利率上升和經濟不確定性的影響，2023 年第四季度是紐約市銷售市場價格適度調整的時期。然而，在國際買家和全現金交易的推動下，奢侈品市場表現出韌性。租賃市場仍然競爭激烈，租金創下歷史新高，空置率低，尤其是對於較大的單元。展望 2024 年第一季，預計市場將企穩，租金將略有上漲，目前的銷售趨勢將延續。豪宅市場和租賃需求仍將是經濟活動的主要驅動力，而 2024 年的新開發項目預計將為買家和租房者提供一些庫存緩解。
