紐約市不同的房產類型以及哪些適合你？
Hi 大家好，我是Jerry，
今天想來聊聊紐約市各類型的房產以及哪些類型適合你。
首先呢，我們需要先把一些市場上看到常見的房產類型列舉，再來一一介紹。今天的資料量很大，我會盡量的濃縮這些資訊。
紐約市的房產類型其實不少，整體來說分為以下幾個
- Co-op 合作產權
- Condo 獨立產權
- Condop 綜合產權
- Townhouse 聯排別墅
- Condo 獨立產權
- Single Family
- Single Family 一家庭
- Multifamily 多家庭住宅
- Rental Building 出租大樓
那麼我們就先來說說各類型的優缺點與須知
Co-Op 合作產權
優點
- 售價較低
- 每月費用較低
- 某些特定地點大部分只有Co-op（例如上東區第五大道與SOHO）
缺點
- 買房過程麻煩且缺少隱私
- 住房規則較多 （出租與賣房限制多）
- 並不是真正的持有產權
- 長期持有升值空間也較低
- Co-op 特定的”轉讓稅” (通常在1-4%)
- 樓齡普遍較老
- 不適合海外買家與中低收入買家
- 很多Co-op不允許作為次要居所與幫孩子購買等
特點
- 適合自住不適合投資
- 總價低每月費用低
Co-op 合作產權的售價普遍來說低於Condo 獨立產權非常多，而且在紐約市其實佔比相當高，過去佔比超過90% 而現在的佔比也接近70%。最早在紐約市大部分都是Co-op，而且高端房產也都是Co-op為主，Condo也就是獨立產權的崛起是在後來，所以很多的老的好地段例如第五大道都是Co-op居多。但時過境遷，Condo後來急起直追，作為多數房產買家的優先選擇，在售價與升值上也遠遠地超過了Co-op。
Co-op的架構是一家公司持有整棟大樓及大樓的產權。而買家或是屋主實質上是公司的股東，並非產權持有者，當買家購入公司股份時，會與公司簽訂租約的協議。換句話說，買家其實是買了公司股份與大樓內指定戶的居住權。這也是為什麼coop屋主要出租時其租約稱作sublease或是二房東租約，因為這些屋主的本質就是房客。
買Co-Op
首先，買COOP如果不了解一些明文規定與潛規則，就只會浪費時間。
買COOP第一要求就是一定要有美國當地的收入，而且收入一定要達標，而且收入-負債比一定要超過特定比率。很多咨詢我的買家都有同樣的問題，那就是如果能夠提供足夠的資產證明但沒有收入是否可行，我的回答是普遍來說是【不行的】。
這些公寓我們可以視為所謂的俱樂部，也就是買家要申請加入但不一定會成功，而其業主或是居委會都是比較排外、規避風險的一群人。若沒有足夠的現金流與財務狀況，COOP大部分都會否決申請，因為他們不希望有其他【股東】因為無法支付【物業管理費與地稅】拖累了整個公司與物業。
另外，即便是有美國身份與收入的買家，也會需要通過居委會面試與非常透明的財務調查，也就是說在買房的過程其實是沒有太多的隱私的。最後，Co-Op通常會有自己的”轉讓稅”需要支付給大樓，而這個費用通常是1-4%不等，大幅的增加了買賣的成本。
租Co-Op
再來，我們說說Co-Op的出租規定限制。
Co-Op對租房非常不友善，不管是對屋主還是房客都一樣。對屋主，普遍的Co-Op出租規定為2/5或是3/5，也就是屋主在5年內不能出租超過2年或是3年，而且需要在買房持有1-3年以後才有出租的權利。而當屋主使用了2/5或是3/5的權限後，未來持有均不能再次出租。
換句話說，買家沒有辦法馬上出租，而即使出租也有時間限制。再加上房客在租房申請時需要提供非常多的資料並進行面試，所以非常少人願意租Co-Op，導致租金也非常不理想。
Condo 獨立產權
優點
- 買賣出租不受限制（自由度高）
- 升值空間高
- 新房選擇多
缺點
- 售價較高
- 每月費用較高
特點
- 買賣出租簡單
- 適合投資與海外買家
- 新房選擇多
- 設施配套較完善且簡單管理（門衛、水電工、電梯、健身房等等）
紐約市，尤其是曼哈頓其實很長一段時間是最窮的人在住的。在多波移民潮進入、且中產階級崛起的年代，許多人搬出了城市，進入了近郊區。而留下的是高犯罪率、低收入的曼哈頓居民。但隨著80年代至今，曼哈頓搖身一變，快速超越了近郊區的房價且當地收入也是每年提升。
Condo 是在60年代開始出現在紐約市，而在之後的10年，由於其高自由度的買賣出租規定，迅速的成為優先考慮的選擇。Condo的崛起也要感謝紐約市再次成為高度世界化城市的地位，在海外買家佔了35%左右的紐約房產，Condo無疑是這些買家的首要選擇。
在今天的房產市場，絕大多數的新房都是Condo為主，賣家會非常少看到開發商選擇做 Co-Op，主要原因就在於市場機制與投資回報率。Condo的買家明顯多於Co-Op，而且價格也高出了許多，導致開發商較為願意以高額購入土地來開發較為大眾且高回報的Condo。
Condo的房產是有獨立產權的，換句話說買家或是業主是持有房契與產權的（Deed & Title），而紐約市的Condo面積通常是只算室內/套內面積，公攤或是公設面積非常低，通常佔比不到1%。需要注意的是，計算室內面積時，根據方法不同，面積也會有所不同。例如，測量師與開發商使用的方法有可能不同，例如墻面中心計算法與絕對套內面積計算法有時會有較大的落差。
買Condo
所有的新房（不管是Condo還是Co-Op）都是不需要通過居委會同意，所以不需要買房申請的過程，而因為新房絕多數是Condo，所以Condo買家根據房齡有可能不需經過買房申請。
而Condo 在二手買賣時只需要提供簡單的買房申請，並不需要經過繁瑣的買房申請、推薦信函、介紹人與面試等過程。因為以上幾點，若買家是海外人士，沒有當地收入的話，可以直接只看Condo 不看Co-Op。
租Condo
在出租時，Condo並不像Co-Op一樣限制出租次數與持有時間。換句話說，買家在交房當下可以馬上開始向大樓提交出租申請並在20-30天內開始收租。這對於投資房產的買家來說是個重要的考量因素，也因為如此，投資型買家或是未來有可能要考慮出租的買家需要著重看Condo，避開Co-Op。
Condop 綜合產權
再來簡單地說一下Condop 也就是綜合了Condo與Co-Op的一種產品。
Condop 通常1-3樓為商業Condo 也就是獨立產權的部分，而上面的住宅則是Co-Op。不同於普通的Co-Op的地方在於，Condop的買賣與出租通常是比較像Condo獨立產權的。換句話說，Condop在出租與買賣並沒有那麼多的限制與規定。
當考慮Condop時，買家最需要注意的是，大樓產權與土地產權有可能是分開的且並非業主持有。如上述，Condop的住宅部分是CoOp，也就是一間公司持有房產，但是Condop常出現持有房產的這間公司只持有土地上方的房產，而土地的使用權則是用租的，也就是我們所說的Landlease。這對買家很重要，因為未來隨著時間，土地的租金費用會持續增長，而房產則是持續的在折舊。很多過去買了Condop往往面臨每月費用持續增長，高過了其他當地的房產，導致升值空間大幅降低，成為了累贅與負擔。
（雖然租地建築 Landlease在Condop最為普遍，也是有些Condo的土地是用租的，需要注意。）
優點
- 買賣出租無限制
- 價格普遍比Condo低
缺點
- 沒有產權（如普通CoOp）
- 土地可能是租的
特點
- 可以自由出租買賣的CoOp
- 有可能是沒有土地產權的”定時炸彈”
除了以上幾種類型外，我們還有所謂的 Single Family House 一家庭住宅, Multi-family building/house 多家庭房與多家庭住宅 以及townhouse 聯排別墅。
Single Family 一家庭住宅
Single-Family 一家庭顧名思義就是就是一整套都是由一位業主持有，而且只有一個合法廚房，按照法律來說，並不能分為多個租約租給不同家庭。
在出租與買賣因為沒有居委會，所以不需要做任何申請，只需要屋主同意即可。
Multi Family 多家庭住宅
Multi-Family 多家庭則是由一位業主持有，但有多個合法廚房，且按照法律，可以租給多個不同家庭。
在出租與買賣因為沒有居委會，所以不需要做任何申請，只需要屋主同意即可。
Townhouse 聯排別墅
Townhouse 聯排別墅其實可以又可以分為Condo 獨立產權、一家庭的Single Family與Multi-Family 多家庭。
簡單來說
Townhouse的 Condo就是一棟多戶且由不同業主持有，當買賣或出租時也按照正常Condo 流程進行。
Townhouse的 Single-Family 一家庭就是一整幢樓都是由一位業主持有，而且只有一個合法廚房，按照法律來說，並不能分為多個租約租給不同家庭。在出租與買賣因為沒有居委會，所以不需要做任何申請，只需要屋主同意即可。
Townhouse的 Multi-Family 多家庭則是由一位業主持有，但有多個合法廚房，且按照法律，可以租給多個不同家庭。在出租與買賣因為沒有居委會，所以不需要做任何申請，只需要屋主同意即可。
- Condo 獨立產權
- Single Family
- Multi-Family
Rental Building 出租大樓
出租大樓其實就是 Multi-Family 由一位業主持有，專門作為出租投資用的房產類型。通常業主或是房東會是間公司，而整個出租大樓的運營會經由物業管理公司等代理。
在出租與買賣因為沒有居委會，所以申請時只需要屋主以及物業管理公司同意即可，大幅加速了租房速度，也是為什麼很多留學生在美國沒有收入會選擇出租大樓作為首選。
以上就是我整理的所有紐約市比較常見到的房產類型，若對於紐約房產投資有興趣的讀者或是買家與賣家，歡迎主動聯繫我，我們下次再見！
