2023 年第二季度紐約市房地產市場報告
概述：
2023 年第二季度紐約市房地產市場喜憂參半。雖然由於持續加息和經濟不確定性，銷售活動放緩，但價格保持相對穩定，尤其是在曼哈頓和布魯克林的黃金地段。租賃市場繼續蓬勃發展，在供應有限和需求強勁的推動下，租金創下歷史新高。奢侈品市場表現穩定，儘管與往年相比，國際買家的活躍度較低。
銷售市場亮點：
- 價格趨勢：
- 曼哈頓：
- 曼哈頓公寓的銷售 中位數 價格達到 127 萬美元，與 2022 年第二季度相比 下降了 0.5%， 但與 2023 年第一季度相比保持穩定。
- 公寓的平均每平方英尺價格保持在 1,790 美元，比上一季度下降了 1%。
- 曼哈頓的合作公寓也同比下降了 2%，銷售中位數價格穩定在 850,000 美元。
- 布魯克林：
- 布魯克林的公寓中位數價格為985,000美元，同比下降0.7%。
- 布魯克林的合作市場保持穩定， 銷售中位數為 730,000 美元。
- 銷量：
- 曼哈頓：
- 曼哈特的銷量同 比下降 10%，2023 年第二季度有 2,700 筆交易 。由於抵押貸款利率上升，買家猶豫不決，這導致活動減少。
- 布魯克林：
- 布魯克林的交易量下降幅度較小，同 比下降 6%，共售出 2,000 套。該區對尋求相對更實惠選擇的買家仍然具有吸引力。
- 庫存趨勢：
- 曼哈頓：
- 庫存增加了 8%，截至第二季度末有 6,500 個在售商品 。買家有更多的選擇，但價格合理的房產市場仍然具有競爭力。
- 布魯克林：
- 布魯克林的庫存 增加了5%， 有 5,800個在售房源。增加的供應提供了更多選擇，但並沒有顯著緩解價格壓力。
- 奢侈品市場的韌性：
- 豪宅市場（價格超過 500 萬美元的房產）繼續表現良好，平均售價為 790 萬美元，同比增長 2%。
- 現金買家在這一領域仍然佔據主導地位，占奢侈品交易的 45%。
- 買家人口統計：
- 首次購房者受到利率上調的重大影響，僅占交易的 9%，低於 2022 年第二季度的 12%。
- 全現金買家 繼續在高端銷售中發揮重要作用，尤其是在曼哈頓。
租賃市場亮點：
- 租金上漲：
- 曼哈頓租賃市場的租金中位數上漲至每月 4,875 美元，同比增長 6%，與 2023 年第一季度相比增長 2.5%。
- 由於租金供應有限，布魯克林的租金中位數攀升至每月 3,825 美元，比 2022 年第二季度上漲了 7%。
- 對大型單位的需求：
- 曼哈頓 2 居室的平均租金達到 每月 6,050 美元，而在布魯克林，2 居室公寓的平均租金為 4,700 美元/月。由於混合工作安排和家庭尋求更多空間，對大型單元的需求仍然很高。
- 低空置率：
- 曼哈頓的空置率降至 1.5%，表明需求旺盛但供應有限。
- 布魯克林的空置率同樣低至 1.9%，威廉斯堡和布魯克林高地等黃金地段的出租單元很快就被出租了。
- 房東優惠：
- 由於對出租單位的需求仍然強勁，30% 的新租約提供了房東優惠，低於第一季度的 40%。
新開發項目和建設：
- 新公寓和出租單元：
- 曼哈頓市中心、長島市和布魯克林市中心等地區交付了 1,500 多套新公寓，其中許多針對豪宅買家和租房者。
- 施工延誤：
- 工作力短缺和材料成本上漲導致持續的施工延誤意味著許多原定於 2023 年完工的專案被推遲到 2024 年。這些延誤導致了銷售和租賃市場的供應短缺。
未來預測：
- 銷售市場展望（2023 年第三季度）：
- 預計到第三季度，銷售價格將保持相對平穩，由於經濟不確定性和高利率，某些地區將略有下降。
- 隨著利率和負擔能力挑戰迫使一些買家退縮，尤其是在公寓和合作公寓市場，銷量可能會繼續下降。
- 租賃市場展望（2023 年第三季）：
- 由於需求仍然強勁且新租賃庫存仍然有限，預計第三季度租金將上漲 1-2%。
- 預計空置率將保持在 2% 以下，房東幾乎沒有提供優惠。
- 主要市場驅動因素：
- 利率 將繼續決定買家的行為，更多潛在買家選擇租房。
- 供應鏈問題 和施工延誤將限制新開發專案的完工，使銷售和租賃市場的庫存保持緊張。
關鍵資料回顧：
- 銷售中位數價格（曼哈頓公寓）： 127 萬美元（同比下降0.5%）
- 曼哈頓租金中位數： 4,875 美元/月 （+6% YoY）
- 布魯克林租金中位數： $3,825/月 （+7% YoY）
- 空置率（曼哈頓）： 1.5%
- 銷量 （曼哈頓）： 2,700 筆交易（同比下降 10%）
- 奢侈品市場平均售價： 790 萬美元（同比+2%）
結論：
2023 年第二季度凸顯了利率上升對紐約市房地產銷售市場的影響，曼哈頓和布魯克林的銷售活動放緩，價格穩定。儘管經濟逆風，但在現金買家的支援下，奢侈品板塊繼續表現良好。與此同時，租賃市場經歷了顯著增長，由於對大型單元的需求仍然強勁，租金高，空置率低。預計 2023 年剩餘時間將給銷售市場帶來適度的價格調整，而租賃行業可能會繼續出現價格上漲，尤其是在曼哈頓市中心和布魯克林等高需求地區。
