曼哈頓在 2020 年第三季度繼續遭受巨大打擊。這適用於銷售和租賃。
今天是 2020 年 10 月 24 日，我終於匯總了 2020 年第三季度所有可用的曼哈頓市場報告，所以事不宜遲，讓我們直接進入它。
以下是市場概述。
- 首先，我們看到銷售數量下降了約 40%
- 我們還看到，與上次上市價格相比，折扣大幅增加，而記錄的銷售價格中位數有所下降
- 銷售時間急劇增加，庫存激增，導致消化所有可用庫存的時間要長得多。
- 此外，我們看到租金空置率達到了新的高峰。
- 有趣的是，我們還看到記錄的銷售價格中位數、建築面積和公寓面積的總體大幅增加
疫情的影響在第三季度得到了充分的體現，我們看到銷售數量完全停止。我們只在第二季度末才開始看到效果跡象的原因是，紐約的房地產交易通常需要大約 30-60 天才能接受報價。換句話說，實際銷售時間很容易需要長達 4-6 個月。
簡而言之，整個曼哈頓仍然是買方市場，也許是第一次成為租戶市場。我們看到一些買家利用這一點，購買更大、更昂貴的房產。我們還看到高端市場的活動越來越多，從而導致記錄的銷售額中位數大幅飆升。
我從每份報告中列出了一些有趣的數位和觀察結果。
指南針
按屬性類型
- 48% 的公寓和 53% 的已售出合作公寓在市場上出售至少 180 天
- 與上個季度相比，售出的1床公寓明顯減少，而2床、3床和4床及以上的單位的需求明顯增加。
- 公寓和合作公寓的折扣比平時更大
- 1 居室房產的中位數價格下降了 5%，而 2 居室公寓的價格上漲了 7%
- 按臥室數量劃分的合作公寓銷售分佈是典型的，但公寓的波動很大
記錄的銷售額
按價格點
- $500K-1M 和 $1M-3M 的市場份額最高，分別為 35% 和 37%，儘管與 2019 年第三季度相比均下降了 2%
- 以 $3M-5M 出售的房產在任何價位中擁有最大的市場份額增長
- 超豪華公寓買家在本季度採取了行動，銷售額幾乎翻了一番，價格明顯更高（中位數高出 58%，平均高出 52%）
- 市中心的銷售額繼續最高，但市場份額比 2019 年減少了 5%
- 上東區和 FiDi/BPC 的銷售額增長最快，分別增長了 3% 和 2%
- Midtown East 的平均價格最高，這是許多高端銷售的結果，但也是世界上位價第二低的
- 中城東區的公寓平均價格最高，而上東區的合作公寓平均價格最高
總體而言，第三季度的銷售額同比下降 36%，並有一些亮點。目前，曼哈頓有超過 10,000 套待售公寓，比去年增長了 36%，創下了前所未有的高點。
雖然 Compass 的報告顯示樂觀，但我看到的是紐約市房地產的二分法。整個房地產市場呈下降趨勢，交易量大幅下降，成交額更長。雖然富人和富人都在利用這個機會購買更大的公寓，推高了總銷售價格，導致了我們目前看到的，即銷售價格中位數的顯著增加（+18% YOY）和交易數量的減少（-36% YOY）。
道格拉斯·埃利曼
公寓概述
- 公寓轉售數量的年下降速度大於公寓新開發項目的銷售量。
- 銷售的平均平方英尺上升到 30 多年來的最高水準，使價格走高。
- 銷售額同比下降幅度為 30 年來第二大。
平均銷售價格同比增長 43.3%，銷售中位數價格同比增長 18.4%。
供應月數（同比+108.6%）和上市庫存（同比 18.7%）均大幅上升。
掛牌折扣在 2020 年第三季度上升至 10.3%，而 2020 年第二季度為 8.4%，2019 年第三季度為 4.5%。
豪華公寓概述
- 掛牌庫存9年來最大同比降幅
- 銷售價格中位數連續 7 個季度實現年度增長
- 轉售和新開發項目銷售的市場份額幾乎瓜分了奢侈品市場。
平均銷售價格同比增長 60.4%，銷售中位數價格同比增長 23.2%。
銷售數量同比下降 -46.7%。
供應月同比增長 +54%。
掛牌折扣在 2020 年第三季度上升至 12.1%，而 2020 年第二季度為 11.3%，2019 年第三季度為 5.3%。
新開發專案概述
- 銷售數量達到了過去 5 個季度的最高整體市場份額，超過了十年的平均水準。
- 每平方英尺的平均價格連續第二個季度按年上漲
- 8 年以上最長的平均營銷時間
DE 顯示相同的趨勢。
奢侈品市場推動整個市場的銷售中位數和平均銷售價格大幅上漲，而整個市場的銷售數量下降，上市時間更長。
科科倫
呈現相同的趨勢，庫存大幅增加，銷售時間延長，銷售數量顯著下降，比上次要價折扣更多。
顯著的
在銷售數量方面，公寓轉售（同比下降 46%）的影響大於新開發項目銷售（同比下降 28%）
在此期間，中城區和市中心受到的影響最大，銷售數量顯著下降（分別為 -45% 和 -55%）和中位數價格下降（分別為 -5% 和 -8%），而曼哈頓其他地區的中位數價格顯著上漲（5% 至 30%+）。
硒
根據 StreetEasy 的 2020 年第三季度市場報告，創紀錄的減租份額導致曼哈頓的租金要價中位數達到 2,990 美元—— 這是該數位九年來首次低於 3,000 美元。
與此同時， 曼哈頓的租賃庫存增長了 69.8%，本季度有 72,267 個房源，比去年增加了近 30,000 個。折扣不僅變得更加普遍，而且規模也大大增加。
曼哈頓的租金折扣中位數達到要價的 9.1%，比去年高出 5.2 個百分點。以美元金額計算，曼哈頓房東在第三季度提供的折扣中位數為 272 美元，比 2019 年提供的折扣高出 139 美元。
- 曼哈頓租金指數同比下降 7.8%。第三季度的租金要價中位數為 2,990 美元。
- 布魯克林租金指數同比下降 2.5%。第三季度的租金中位數為 2,599 美元。
- 皇后區租金指數同比下降 2.2%。第三季度的租金要價中位數為2,200美元
“當租房者不需要每週五天通勤到辦公室時，他們不再願意支付住在曼哈頓的通勤費，”StreetEasy 經濟學家 Nancy Wu 說。
結論
總體而言，曼哈頓公寓市場受到重創。真的很難。與去年相比，銷售數量繼續保持較低水準，而去年已經低於往年。此外，我們看到了更多的折扣，並且是近年來最大的上市庫存之一。換句話說，隨著需求大幅減少和供應繼續飆升，市場繼續更努力地轉向買方市場。
這與美國其他地區相反。曼哈頓市場經歷了急劇下降，為感興趣的買家提供了機會。
在我看來，豪華公寓市場為買家提供了很好的機會。更具體地說，57街 的轉售單位，例如 One57，呈現出很多“價值”。與其他高端庫存相比，我們看到了大幅折扣和合理的月度價格。
