2023 年第三季度纽约市房地产市场报告
概述：
2023 年第三季度的纽约市房地产市场呈现出多种趋势，大部分地区的销售价格保持相对稳定，而租赁市场则持续增长。由于利率上升，销售活动有所放缓，但某些地区，尤其是布鲁克林和上曼哈顿，继续吸引着追求经济实惠的买家。在全现金买家的大力支持下，豪宅市场保持稳定。面对高需求和有限的供应，租赁市场的价格持续上涨，尤其是在曼哈顿和布鲁克林。
销售市场亮点：
- 价格趋势：
- 曼哈顿
- 曼哈顿公寓销售价格中位数为 126 万美元，同比下降 0.8%，但与 2023 年第二季度相比仅下降 0.3%。
- 合作公寓的价格略有下降，销售价格中位数为 84. 5 万美元，同比下降1.5%。
- 公寓的每平方英尺均价为 1,780 美元，与 2023 年第二季度相比下降了 1.2%。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的公寓价格中位数为 98 万美元，同比下降了0.6%。
- 布鲁克林的合作公寓保持稳定，中位售价为 72.5 万美元，与 2022 年第三季度持平。
- 销售量：
- 曼哈顿
- 交易量同比下降了8%，第三季度录得约2,500 宗销售记录。交易量下降的主要原因是利率上升，限制了买家的购买力。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的销售活动减少了 4%，成交量为 1,800 套。对于那些寻求相对较低价位和更大空间的人来说，布鲁克林区仍然是首选之地。
- 库存趋势：
- 曼哈顿
- 库存水平上升了7%，截至第三季度末，活跃房源约为6,900 套。供应量的增加为购房者提供了更多选择，尽管在经济不确定的情况下，许多购房者仍持谨慎态度。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的存量增长了5%，有6000 个活跃房源，为购房者提供了一个平衡的市场，但在某些地区，谈判对购房者更为有利。
- 奢侈品市场表现：
- 豪宅市场（价格在 500 万美元以上的房产）相对稳定，交易量与 2022 年第三季度相比没有明显变化。
- 这一细分市场的平均销售价格保持在 780 万美元，表明富裕买家依然活跃，特别是那些用现金购买的买家。
- 买家人口统计：
- 全现金购房者在交易中仍占很大比例，特别是在奢侈品市场，他们占了45% 的销售额。
- 首次购房者在经济承受能力方面面临挑战，但仍占市场的10%，这得益于卖家的优惠和一些社区的价格调整。
租赁市场亮点：
- 租金增长强劲：
- 租赁市场持续走强，曼哈顿租金中位数攀升至 4900 美元/月，同比增长 4%。
- 布鲁克林的租金中位数增至 3850 美元/月，与 2022 年第三季度相比上涨了 5%。
- 对较大单元的需求：
- 较大的公寓（2-3 个卧室）需求量很大，家庭和远程工作者都在寻求更多的空间。
- 曼哈顿两居室的平均租金为 6000 美元/月，而布鲁克林两居室的平均租金为 4750 美元/月。
- 空缺率：
- 曼哈顿的空置率仍然很低，为1.7%，而布鲁克林的空置率为 2%，这表明市场紧俏，需求旺盛。
- 业主优惠减少：
- 有28%的新租约提供了免租一个月等房东优惠，低于 2023 年第二季度的35 %，反映出房东的市场条件更加有利。
新开发和建设：
- 新供应：
- 哈德逊院子、布鲁克林市中心和长岛市都有新的公寓和出租房项目交付使用，为市场增加了1,400 个新单元。
- 这些项目以高端设施为特色，主要面向那些追求奢华生活、靠近曼哈顿的富裕购房者和租房者。
- 持续的施工延误：
- 成本上升和劳动力短缺导致几个关键项目延期，竣工日期推迟到 2024 年。不过，开发商们仍然对需求保持强劲充满信心，尤其是在奢侈品市场。
未来预测：
- 销售市场前景（2023 年第四季度）：
- 预计价格将保持相对稳定，并根据持续的利率压力略作调整。
- 由于借贷成本上升和经济不确定性影响了购房者的信心，销售量可能会持续低迷。
- 预计奢侈品市场将继续保持稳定，尤其是国际买家和全现金买家。
- 租赁市场展望（2023 年第四季度）：
- 由于需求旺盛而供应有限，预计第四季度租金还将上涨 2-3%，尤其是在曼哈顿市中心和布鲁克林高地等理想社区。
- 空置率可能会保持在较低水平，预计短期内进入市场的新出租房数量很少。
- 市场驱动力：
- 利率将继续影响购房者的行为，许多潜在购房者会因负担能力问题而选择租房。
- 2024 年初即将上线的新开发项目可能有助于缓解销售和租赁市场的部分供应限制。
关键数字回顾
- 销售价格中位数（曼哈顿公寓）：126万美元（环比-0.8）
- 曼哈顿租金中位数：每月 4,900 美元（同比增长 4）
- 布鲁克林租金中位数：每月 3,850 美元（同比增长 5）
- 空置率（曼哈顿）1.7%
- 销售量（曼哈顿）：2,500 宗交易（同比下降 8）
- 奢侈品市场销售额：780 万美元（平均销售价格，环比保持稳定）
结论
2023 年第三季度，纽约市房地产市场面临利率上升和经济不确定性的挑战，销售活动放缓，价格出现小幅调整。然而，在全现金购房者和国际买家的支持下，豪宅市场依然保持强劲势头。在租赁方面，需求依然强劲，推动了租金上涨，并保持了较低的空置率。展望 2023 年第四季度，预计市场将趋于稳定，销售和租赁领域的价格都将小幅波动。随着新楼盘的开发，存量水平将会上升，但供应限制可能会使市场竞争激烈，尤其是在租赁市场。
