2022 年第四季度纽约市房地产市场报告
概述：
2022 年第四季度，在利率上升和通胀压力下，纽约市房地产市场表现出强劲的韧性。虽然销售市场的需求有所放缓，尤其是首次购房者，但价格保持相对稳定，尤其是在高需求社区。在强劲需求和有限供应的推动下，租赁市场出现大幅增长，导致全市租金价格创下历史新高。
销售市场亮点：
- 价格趋势：
- 曼哈顿
- 曼哈顿公寓的中间售价达到 127 万美元，与 2021 年第四季度相比增长了 1.5%。这种稳定性得益于对豪宅的持续需求和理想社区的竞相出价。
- 公寓的每平方英尺均价为 1,780 美元，同比增长 2%。
- 曼哈顿的合作公寓价格略有上涨，中位售价为 85 万美元，同比上涨1%。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的公寓价格中位数为 98 万美元，与前一年相比增长了2%。
- 合作公寓的价格保持稳定，销售价格中位数为 73 万美元。
- 销售量：
- 曼哈顿
- 2022 年第四季度的销售量为2,900套，同比下降了10%。这一下降主要是受抵押贷款利率上升的影响，导致购房者对负担能力产生担忧。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的销售量降幅较小，下降了5%，成交量为2,300 套。与曼哈顿相比，更实惠的选择继续吸引着买家。
- 库存趋势：
- 曼哈顿
- 库存量增加了10%，截至第四季度末，活跃房源达到6,000 套。虽然有了更多的选择，但市场竞争依然激烈，尤其是对高价房产而言。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的库存量增加了8%，活跃房源达到5,300 套。供应量的增加为买家提供了更多选择，但强劲的需求使价格保持稳定。
- 奢侈品市场的复原力：
- 豪宅市场（售价在 500 万美元以上的房产）继续蓬勃发展，平均售价为 750 万美元，同比增长3%。
- 在奢侈品交易中，现金购买者占45%，尽管经济不稳定，但仍显示出强烈的兴趣。
- 买家人口统计：
- 首次购房者占交易量的 10%，与 2021 年第四季度的12%相比有所下降，原因是利率的上升使得入门级房产的购买难度降低。
- 全现金购房者发挥了重要作用，尤其是在奢侈品市场，他们占到整体交易的 38%。
租赁市场亮点：
- 创纪录的租金增长
- 曼哈顿的租金中位数飙升至每月 4700 美元，同比增长 9%。大流行后需求的强劲复苏对租赁市场产生了重大影响。
- 布鲁克林的租金中位数攀升至每月 3,600 美元，与 2021 年第四季度相比增长了 10%。
- 对较大单元的需求：
- 曼哈顿两居室公寓的平均租金达到了 5800 美元/月，布鲁克林则为 4500 美元/月。由于租户希望获得更大的居住空间，因此对大户型公寓的需求依然强劲。
- 空置率低：
- 曼哈顿的空置率降至1.9%，而布鲁克林的空置率为2.1%，反映了供应有限的紧张租赁市场状况。
- 业主优惠：
- 有35%的新租约提供了业主优惠，低于 2022 年第三季度的50 %，这表明对租赁单位的需求在增加。
新开发和建设：
- 新公寓和出租单元
- 2022 年第四季度，哈德逊院子、长岛市和布鲁克林市中心等社区共交付了1800多个新单元，满足了豪宅买家和租房者的需求。
- 施工挑战：
- 劳动力短缺和供应链中断继续导致多个项目的施工延期，竣工日期被推迟到 2023 年。这导致市场供应紧张。
未来预测：
- 销售市场前景（2023 年第一季度）：
- 预计销售价格将趋于稳定，由于利率上升继续影响购房者的承受能力，低价位产品的销售价格可能会略有下降。
- 由于经济不确定性导致买家采取观望态度，预计销售量将进一步下降。
- 租赁市场展望（2023 年第一季度）：
- 在强劲需求和有限库存的推动下，预计第一季度租金将上涨 2-3%。
- 由于租房竞争依然激烈，空置率可能会保持在2%以下。
- 主要市场驱动因素：
- 利率将在影响购房者行为方面发挥至关重要的作用，较高的利率将促使更多潜在购房者留在租赁市场。
- 新的开发项目预计将在一定程度上缓解库存短缺问题，但在短期内，延迟开发可能会继续阻碍供应。
关键数字回顾
- 销售价格中位数（曼哈顿公寓）：127万美元（同比增长1.5）
- 曼哈顿租金中位数：每月 4,700 美元（同比增长 9）
- 布鲁克林租金中位数：每月 3,600 美元（同比增长 10）
- 空置率（曼哈顿）1.9%
- 销售量（曼哈顿）：2,900 宗交易（同比下降 10）
- 豪宅市场平均售价：750 万美元（同比增长 3）
结论
2022 年第四季度展示了纽约市房地产市场在利率上升和通胀担忧下的韧性。虽然销售活动有所放缓，但价格保持稳定，尤其是在奢侈品领域。由于需求持续旺盛，供不应求，租赁市场增长强劲，租金创历史新高，空置率较低。展望未来，市场预计将面临与利率和可负担性相关的挑战，但对租赁物业的持续需求表明，租赁行业在未来几个月仍将保持强劲势头。
