2024 年第二季度纽约市房地产市场报告
概述：
2024 年第二季度纽约市房地产市场的特点是需求降温和利率上升。虽然市场依然活跃，但与前几个季度相比，增长速度有所放缓。由于购房者承受能力收紧，销售市场出现了价格波动，而租赁市场由于库存有限，继续创下历史新高。
销售市场亮点：
- 价格趋势：
- 曼哈顿
- 第二季度曼哈顿公寓销售价格中位数为 122 万美元，同比下降1.8%，但与第一季度相比保持稳定。
- 合作公寓价格同比下降 2.5%，合作公寓销售价格中位数为 83 万美元。
- 公寓每平方英尺的平均价格为 1750 美元，季度降幅为2%。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的公寓价格略有下降，中位数下降了1%，降至 95 万美元。
- 合作公寓价格保持稳定，没有明显变化，中位价为 71 万美元。
- 销售量：
- 曼哈顿
- 由于较高的抵押贷款利率使一些买家望而却步，第二季度的交易量为 2,200 宗，同比下降了 5%。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的销售活动有所放缓，成交量为 1,650 套，同比下降4%，原因是人们对经济承受能力的担忧，以及威廉斯 堡和格林堡等热门社区库存紧张。
- 库存趋势：
- 曼哈顿
- 曼哈顿的活跃挂牌房源增加了10%，总数约为7,500 套，为购房者提供了更多选择，但不足以抵消借贷成本的上升。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的存量增加了 7%，有6200 个活跃房源，反映出吸纳率有所放缓。
- 奢侈品市场疲软：
- 第二季度，豪宅市场活动疲软。售价超过 500 万美元的住宅销售额同比下降了10%，其中上东区和苏豪区的顶级住宅交易量减少。
- 豪宅市场的平均售价从 2023 年第二季度的 800 万美元降至 720 万美元。
- 买家人口统计：
- 由于全球经济不确定性导致国际买家撤出，国内买家在交易中占据了较大份额。
- 首次购房者约占交易量的10%，略有增加，因为一些购房者利用了某些地区的降价促销。
租赁市场亮点：
- 租金屡创新高
- 第二季度的租赁市场竞争依然激烈，曼哈顿的租金中位数达到 5050 美元/月，同比增长 4%。
- 布鲁克林的租赁市场也创造了新的记录，租金中位数达到 3950 美元/月，与 2023 年第二季度相比上涨了 5%。
- 对较大单元的需求量大：
- 由于远程工作的趋势，较大型的单元（2-3 居室）需求尤其旺盛，导致曼哈顿 2 居室的平均租金达到 6,200 美元/月，布鲁克林达到 4,900 美元/月。
- 空置率低：
- 曼哈顿的空置率仍然很低，为1.4%，而布鲁克林的空置率为1.8%，反映出供应紧张。
- 房东奖励：
- 约20%的新租约提供了优惠，如免费一个月，低于第一季度的 35%，因为业主利用了高需求。
新开发和建设：
- 项目交付：
- 哈德逊院子、长岛市和布鲁克林市中心的新公寓项目相继竣工，为市场增加了1,200多个新单元。这些开发项目吸引了寻求现代化设施的购房者和租房者。
- 施工延误：
- 供应链问题和不断上涨的建筑成本延误了几个项目，将竣工日期推迟到了 2025 年。尽管出现了这些延误，但开发商仍对长期需求持乐观态度。
未来预测：
- 销售市场前景（2024 年第三季度）：
- 预计第三季度的销售市场将趋于稳定，随着购房者适应更高的利率，预计价格将上涨 1%-2%。
- 库存量可能会继续增长，这将为买家提供更多选择，并对某些社区的房价造成下行压力。
- 随着国际买家重返市场和卖家调整定价预期，预计奢侈品市场活动将略有反弹。
- 租赁市场展望（2024 年第三季度）：
- 由于需求继续超过供应，预计第三季度租金将再上涨 2% 至 3%。
- 预计空置率将保持在较低水平，在 2024 年底或 2025 年初新的租赁建筑投入使用之前，对租房者的缓解作用微乎其微。
- 市场驱动力：
- 利率上升将继续左右买家的行为，而全现金买家和奢侈品市场的买家受到的影响较小。
- 随着全球经济形势趋于稳定，国际买家对曼哈顿黄金地段的房产重新产生了兴趣，预计国际买家部分将得到加强。
关键数字回顾
- 销售价格中位数（曼哈顿公寓）：122万美元（环比-1.8）
- 曼哈顿租金中位数：每月 5,050 美元（同比增长 4）
- 布鲁克林租金中位数：每月 3,950 美元（同比增长 5）
- 空置率（曼哈顿）1.4%
- 销售量（曼哈顿）：2,200 宗交易（同比下降 5）
- 豪华市场销售额：720 万美元（平均售价，同比下降 10）
结论
2024 年第二季度，纽约市房地产市场面临利率上升和负担能力问题的挑战，导致价格增长放缓，销售量减少。然而，租赁市场依然红火，租金创历史新高，空置率较低。展望未来，预计第三季度市场将趋于稳定，销售量将温和增长，租赁市场将持续走强。随着价格的调整和国际买家的回归，豪宅市场可能会重新受到关注。
