2020 年第三季度，曼哈顿继续遭受巨大打击。销售和租赁都是如此。
今天是 2020 年 10 月 24 日，我终于整理出了 2020 年第三季度曼哈顿的所有可用市场报告，废话不多说，让我们直接进入正题。
以下是市场概况。
- 首先，我们看到销售数量下降了约 40%。
- 我们还发现，与上一次挂牌价格相比，折扣大幅增加，记录销售价格中位数有所下降
- 销售时间急剧增加，库存爆炸，导致消化所有可用库存的时间大大增加。
- 此外，我们还看到租金空置率达到了一个新的高峰。
- 有趣的是，我们还发现，在有记录的销售记录中，公寓的中位销售价格、面积和大小都有大幅增长
大流行病的影响在第三季度体现得淋漓尽致，我们看到销售数量完全停滞。我们之所以在第二季度末才开始看到这种影响的迹象，是因为纽约的房地产交易一般在接受报价后需要 30-60 天。换句话说，实际销售时间可能长达 4-6 个月。
简而言之，整个曼哈顿仍然是一个买方市场，或许也是第一次成为租户市场。我们看到一些买家正在利用这一优势，购买面积更大、价格更高的房产。同时，我们也看到高端市场的活动越来越多，从而导致记录在案的销售中位数大幅飙升。
我从每份报告中列出了一些有趣的数字和观察结果。
指南针
按物业类型
- 48% 的公寓和 53% 的合作公寓在市场上至少销售了 180 天
- 与上一季度相比，一居室公寓的销售量明显减少，而两居室、三居室和四居室及以上单位的需求量则明显增加
- 公寓和合作公寓的折扣比平时更大
- 一居室房产的中位价格下降了 5%，而两居室房产的中位价格上涨了 7
- 按卧室数量划分的合作公寓销售分布很典型，但公寓销售波动很大
销售记录
按价位
- 50 万至 100 万美元和 100 万至 300 万美元的市场份额最高，分别为 35% 和 37%，但与 2019 年第三季度相比均下降了 2%。
- 在所有价位中，售价 300-500 万美元的房产市场份额增长最多
- 超豪华公寓买家在本季度出手，价格大幅上涨的销售数量几乎是前一季度的两倍（中位数上涨 58%，平均上涨 52）
- 市中心的销售额仍然最高，但市场份额比 2019 年减少了 5%。
- 上东区和 FiDi/BPC 的销售增长最多，分别增长了 3% 和 2% 。
- 中城东的平均价格最高，这得益于许多高端销售，但中位数价格也是第二低的
- 东中城的公寓均价最高，而上东城的合作公寓均价最高
总体而言，第三季度的销售额同比下降了 36%，但也有一些亮点。目前，曼哈顿有超过 10,000 套公寓在售，与去年同期相比增长了 36%，创下了前所未有的新高。
虽然 Compass 的报告显示了乐观情绪，但我看到的却是纽约市房地产的两极分化。整体房地产市场呈下滑趋势，交易量大幅减少，周转时间更长。而富豪们则利用这个机会购买更大的公寓，推动了总销售价格的上涨，导致了我们目前所看到的情况，即销售价格中位数的大幅上涨（同比增长 18%）和交易量的下降（同比下降 36%）。
道格拉斯-埃利曼
公寓概览
- 公寓转售数量的年降幅大于公寓新开发项目销售量的年降幅。
- 销售的平均面积上升到三十多年来的最高水平，从而使价格上涨。
- 三十年来销售数量同比降幅第二大。
平均销售价格同比增长 43.3%，中位销售价格同比增长 18.4%。
供应月数（同比增长 108.6%）和挂牌房源存量（同比增长 18.7%）均大幅上升。
2020 年第三季度的上市折扣上升至 10.3%，而 2020 年第二季度为 8.4%，2019 年第三季度为 4.5%。
豪华公寓概览
- 挂牌房源存量同比降幅为 9 年来最大
- 销售价格中位数 7 个季度以来首次实现年度增长
- 转售和新开发项目销售的市场份额几乎瓜分了奢侈品市场。
平均销售价格同比增长 60.4%，中位销售价格同比增长 23.2%。
2020 年第三季度的挂牌房源折扣上升至 12.1%，而 2020 年第二季度为 11.3%，2019 年第三季度为 5.3%。
新发展概述
- 销售数量达到了过去 5 个季度中最高的整体市场份额，超过了十年的平均水平。
- 每平方英尺均价连续两个季度环比上涨
- 8 年多来最长的平均营销时间
DE 显示了同样的趋势。
豪宅市场推动了整个市场销售中位数和平均销售价格的大幅上涨，而整个市场的销售数量却在下降，上市天数也大大延长。
科科伦
显示出同样的趋势，库存大幅增加，销售时间延长，销售数量大幅下降，与上次要价相比折扣更多。
著名
在销售数量方面，公寓转售（同比减少 46%）比新开发项目销售（同比减少 28%）受到的影响更大。
在此期间，中城和下城受到的影响最大，销售数量大幅减少（分别为-45%和-55%），中位价也有所下降（分别为-5%和-8%），而曼哈顿其他地区的中位价则大幅上升（5%至30%以上）。
SE
根据 StreetEasy 的《2020 年第三季度市场报告》（Q3 2020 Market Reports），2020 年第三季度曼哈顿要价租金中位数为 2,990 美元，创下历史新高，这也是九年来该数字首次低于 3,000 美元。
与此同时，曼哈顿的租房存量增加了 69.8%，本季度共有 72,267 个房源，比去年多出近 30,000 个。折扣不仅变得更加普遍，而且大幅增加。
曼哈顿的租金折扣中位数为要价租金的 9.1%，比去年高出 5.2 个百分点。以金额计算，第三季度曼哈顿房东提供的折扣中位数为272美元，比2019年多出139美元。
- 曼哈顿租金指数同比下降 7.8%。第三季度的租金要价中位数为 2,990 美元。
- 布鲁克林租金指数同比下降 2.5%。第三季度的租金要价中位数为 2,599 美元。
- 皇后区租金指数同比下降 2.2%。第三季度要价租金中位数为 2,200 美元
“街易经济学家南希-吴（Nancy Wu）说：”当租房者一周五天不需要往返办公室时，他们不再愿意支付居住在曼哈顿的通勤费。
结论
总的来说，曼哈顿的公寓市场受到了沉重的打击。非常严重。与去年相比，销售量持续走低，而去年的销售量已经低于前几年。此外，我们还看到了更多的折扣和近年来最大的挂牌库存。换句话说，随着需求的大幅减少和供应量的持续攀升，市场继续向买方市场摇摆。
这与美国其他地区的情况正好相反。曼哈顿市场急剧下滑，为感兴趣的买家提供了机会。
在我看来，豪华公寓市场为买家提供了一个良好的机会。更具体地说，57街的转售单位，如 One57，具有很大的 “价值”。与其他高端库存相比，我们看到的是大幅折扣和合理的月租。
