2023 年第四季度纽约市房地产市场报告
概述：
2023 年第四季度的纽约市房地产市场反映了一种不断变化的格局，利率上升影响了购房者的行为，而租赁市场则保持了弹性。各区的房价略有回软，因为负担能力面临越来越大的挑战。尽管销售有所放缓，但豪宅市场表现出了韧性。与此同时，租赁市场在高需求和有限供应的推动下保持强劲。
销售市场亮点：
- 价格趋势：
- 曼哈顿
- 曼哈顿公寓销售价格中位数为 125 万美元，同比下降 0.5%，但与 2023 年第三季度相比保持稳定。
- 曼哈顿的合作公寓价格也略有下降，销售价格中位数为 84 万美元，与 2022 年第四季度相比下降了 2%。
- 公寓的每平方英尺均价仍为 1,770 美元，比第三季度下降了 1%。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的公寓中位价为 975,000 美元，同比略降 1%。
- 合作公寓销售稳定，中位价为 72 万美元，与 2022 年第四季度相比相对持平。
- 销售量：
- 曼哈顿
- 曼哈顿的成交量同比下降了6%，2023 年第四季度的成交量为2300套。抵押贷款利率的上升和经济担忧抑制了买家的热情。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的销售活动下降了4%，成交量为 1,700 套。尽管如此，布鲁克林仍然吸引着首次购房者和那些希望以低于曼哈顿的价格获得更大空间的购房者。
- 库存趋势：
- 曼哈顿
- 库存量略有增加，活跃房源为7,200 套，同比增长9%，为买家提供了更多选择，但也对某些社区的房价造成了压力。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的挂牌房源增加了 8%，市场上共有6100 个单位，为潜在买家提供了更多选择，也为谈判创造了空间。
- 奢侈品市场的复原力：
- 尽管市场面临更广泛的挑战，但豪宅市场（价格在 500 万美元以上的房产）依然相对强劲，交易量与 2022 年第四季度相比增长了 5%。
- 由于现金买家依然活跃，豪宅市场的平均售价为 770 万美元，同比仅下降了 3%。
- 买家人口统计：
- 随着旅行限制的放松，国际买家对曼哈顿黄金地段的房产重新表现出兴趣，占豪宅交易的15%，高于第三季度的 12%。
- 首次购房者仍然面临经济承受能力方面的挑战，但他们占总销售额的12%，略有增加，因为一些人利用了价格较低的优势。
租赁市场亮点：
- 租金持续增长：
- 第四季度的租赁市场竞争依然激烈，曼哈顿的租金中位数达到 4950 美元/月，同比增长 3.2%。
- 布鲁克林的租金中位数升至 3875 美元/月，与 2022 年第四季度相比增长了 4.5%。
- 宽敞公寓需求量大：
- 家庭和需要家庭办公空间的专业人士对较大型单元（2-3 居室）的需求仍在继续。
- 曼哈顿两居室的平均租金达到 6100 美元/月，而布鲁克林两居室的平均租金为 4800 美元/月。
- 空置率低：
- 曼哈顿的空置率仍保持在1.6% 的低水平，而布鲁克林的空置率为 1.8 %，这凸显了尽管租金上涨，但需求仍在持续。
- 房东奖励缩水：
- 提供优惠的房东越来越少，只有22%的新租约包括免费一个月等激励措施，低于 2023 年第三季度的30%。
新开发和建设：
- 新项目完工：
- 在翠贝卡、布鲁克林市中心和长岛市，新的公寓和租赁开发项目相继竣工，为市场增加了1,200多个单元。这些新单位提供豪华设施，主要面向高端买家和租房者。
- 管道延误：
- 供应链方面的挑战和建筑成本的上升推迟了几个项目的完工时间，使交付日期推迟到了 2024 年年中。开发商对未来的需求保持乐观，尤其是在曼哈顿和布鲁克林的黄金街区。
未来预测：
- 销售市场前景（2024 年第一季度）：
- 预计 2024 年初的销售价格将保持相对稳定，由于购房者继续适应较高的借贷成本，预计价格涨幅很小。
- 尽管库存增加可能会吸引更多买家，尤其是布鲁克林和上曼哈顿的买家，但销售量可能会继续小幅下滑。
- 由于现金买家和国际投资者继续表现出浓厚兴趣，奢侈品市场可能仍将是一个亮点。
- 租赁市场展望（2024 年第一季度）：
- 由于需求旺盛，而新增租赁库存有限，预计2024 年第一季度租金将再上涨 2% 至 3%。
- 预计空置率将保持在较低水平，直到 2024 年年中新增租赁单元交付使用时，租房者的需求才会得到明显缓解。
- 市场驱动力：
- 利率仍将是影响购房者决策的一个重要因素，高利率会将更多购房者推向租赁市场。
- 2024 年的新开发项目将提供更多的库存，但热门社区的供应仍然紧张。
关键数字回顾
- 销售价格中位数（曼哈顿公寓）：125万美元（环比-0.5）
- 曼哈顿租金中位数：每月 4,950 美元（同比增长 3.2）
- 布鲁克林租金中位数：每月 3,875 美元（同比增长 4.5）
- 空置率（曼哈顿）1.6%
- 销售量（曼哈顿）：2,300 宗交易（同比下降 6）
- 奢侈品市场销售额：770 万美元（平均售价，同比下降 3）
结论
2023 年第四季度，受利率上升和经济不确定性的影响，纽约市销售市场价格小幅调整。然而，在国际买家和全现金交易的推动下，豪宅市场表现出了韧性。租赁市场依然竞争激烈，租金创历史新高，空置率较低，尤其是大户型。展望 2024 年第一季度，预计市场将趋于稳定，租金将略有上涨，目前的销售趋势也将延续。豪宅市场和租赁需求仍将是市场活动的主要驱动力，而 2024 年的新开发项目预计将为购房者和租房者提供一些库存缓解。
