2023 年第二季度纽约市房地产市场报告
概述：
2023 年第二季度，纽约市房地产市场呈现出喜忧参半的局面。虽然销售活动因持续加息和经济不确定性而放缓，但价格保持相对稳定，尤其是在曼哈顿和布鲁克林的黄金地段。租赁市场继续蓬勃发展，有限的供应和强劲的需求使租金屡创新高。豪宅市场表现稳定，但与前几年相比，国际买家并不那么活跃。
销售市场亮点：
- 价格趋势：
- 曼哈顿
- 曼哈顿公寓的中位售价达到 127 万美元，与 2022 年第二季度相比下降了 0.5%，但与 2023 年第一季度相比保持稳定。
- 公寓的每平方英尺均价仍为 1,790 美元，比上一季度下降了 1%。
- 曼哈顿的合作公寓也同比下降了2%，中位售价为 85 万美元。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的公寓价格中位数为 985,000 美元，同比下降了0.7%。
- 布鲁克林的合作公寓市场保持稳定，中位售价为 73 万美元。
- 销售量：
- 曼哈顿
- 曼哈顿的销售量同比下降了10%，2023 年第二季度的交易量为2,700 宗。由于抵押贷款利率上升，买家犹豫不决，导致交易量下降。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的交易量下降幅度较小，同比下降6%，共录得2,000 宗销售记录。该区对寻求相对更实惠选择的买家仍具有吸引力。
- 库存趋势：
- 曼哈顿
- 库存量增加了8%，截至第二季度末共有6,500 个活跃房源。购房者有了更多选择，但市场对高价房产的竞争依然激烈。
- 布鲁克林
- 布鲁克林的存量增加了5%，有5,800 套活跃房源。新增的供应量提供了更多选择，但并未明显缓解价格压力。
- 奢侈品市场的复原力：
- 豪宅市场（售价500 万美元以上的房产）继续保持良好表现，平均售价为 790 万美元，同比增长 2%。
- 在这一领域，现金买家仍占主导地位，占奢侈品交易的 45%。
- 买家人口统计：
- 首次购房者受利率上调影响较大，仅占交易量的9%，低于 2022 年第二季度的12%。
- 全现金买家继续在高端销售中扮演重要角色，尤其是在曼哈顿。
租赁市场亮点：
- 不断上涨的租金
- 曼哈顿租赁市场的租金中位数升至 4875 美元/月，同比增长 6%，与 2023 年第一季度相比增长 2.5%。
- 受租金供应有限的影响，布鲁克林的租金中位数攀升至 3825 美元/月，与 2022 年第二季度相比上涨了 7%。
- 对较大单元的需求：
- 曼哈顿两居室的平均租金达到 6050 美元/月，而布鲁克林两居室的平均租金为 4700 美元/月。由于混合工作安排和家庭希望获得更大的空间，对较大单元的需求仍然很高。
- 空置率低：
- 曼哈顿的空置率降至1.5%，表明需求旺盛而供应有限。
- 布鲁克林的空置率同样很低，仅为1.9%，威廉斯堡和布鲁克林高地等黄金地段的出租房很快就被租出。
- 业主优惠：
- 由于租赁需求依然强劲，30%的新租约提供了业主优惠，低于第一季度的40%。
新开发和建设：
- 新公寓和出租单元
- 在曼哈顿市中心、长岛市和布鲁克林市中心等地区，有超过1,500 个新单元交付使用，其中许多单元的目标客户是豪宅买家和租房者。
- 施工延误：
- 由于劳动力短缺和材料成本上升，建筑工程继续延期，这意味着许多原定于 2023 年完工的项目被推迟到 2024 年。这些延误造成了销售和租赁市场的供应短缺。
未来预测：
- 销售市场前景（2023 年第三季度）：
- 预计到第三季度，销售价格将保持相对平稳，由于经济不确定性和高利率，部分地区的销售价格将略有下降。
- 由于利率和负担能力方面的挑战将一些买家推向观望，销售量可能会继续下降，尤其是在公寓和合作公寓市场。
- 租赁市场展望（2023 年第三季度）：
- 预计第三季度租金将上涨 1-2%，因为需求依然强劲，而新的租赁库存依然有限。
- 预计空置率将保持在2% 以下，业主提供的优惠很少。
- 主要市场驱动因素：
- 利率将继续左右购房者的行为，越来越多的潜在购房者会选择租房。
- 供应链问题和施工延迟将限制新开发项目的完工，从而使销售和租赁市场的库存量持续紧张。
关键数字回顾
- 销售价格中位数（曼哈顿公寓）：127万美元（环比-0.5）
- 曼哈顿租金中位数：每月 4,875 美元（同比增长 6）
- 布鲁克林租金中位数：每月 3,825 美元（同比增长 7）
- 空置率（曼哈顿）1.5%
- 销售量（曼哈顿）：2,700 宗交易（同比下降 10）
- 豪宅市场平均售价：790 万美元（同比增长 2）
结论
2023 年第二季度凸显了利率上升对纽约市房地产销售市场的影响，曼哈顿和布鲁克林的销售活动放缓，价格保持稳定。在现金买家的支持下，奢侈品行业在经济逆风中依然表现良好。与此同时，由于对大户型单位的需求依然强劲，租赁市场经历了大幅增长，租金高企，空置率低。预计在 2023 年余下的时间里，销售市场将出现适度的价格调整，而租赁市场可能会继续出现价格上涨，尤其是在曼哈顿市中心和布鲁克林等需求旺盛的地区。
