纽约房产类型説明

今天想来聊聊各纽约房产类型的房产以及哪些类型适合你。

首先呢,我们需要先把一些市场上看到常见的房产种类列举,再来一一介绍。今天的资料量很大,我会尽量的浓缩这些资讯。

纽约房产类型

纽约市的房产类型其实不少,整体来说分为以下几个

  • Co-op 合作产权
  • Condo 独立产权
  • Condop 综合产权
  • Townhouse 联排别墅
    • Condo 独立产权
    • Single Family
  • Single Family 一家庭
  • Multifamily 多家庭住宅
  • Rental Building 出租大楼

那麽我们就先来说说各类型的优缺点与须知

Co-Op 合作产权

优点

  • 售价较低
  • 每月费用较低
  • 某些特定地点大部分只有Co-op(例如上东区第五大道与SOHO)

缺点

  • 买房过程麻烦且缺少隐私
  • 住房规则较多 (出租与卖房限制多)
  • 并不是真正的持有产权
  • 长期持有升值空间也较低
  • Co-op 特定的”转让税” (通常在1-4%)
  • 楼龄普遍较老
  • 不适合海外买家与中低收入买家
  • 很多Co-op不允许作为次要居所与帮孩子购买等

特点

  • 适合自住不适合投资
  • 总价低每月费用低


Co-op 合作产权的售价普遍来说低于Condo 独立产权非常多,而且在纽约市其实佔比相当高,过去佔比超过90% 而现在的佔比也接近70%。最早在纽约市大部分都是Co-op,而且高端房产也都是Co-op为主,Condo也就是独立产权的崛起是在后来,所以很多的老的好地段例如第五大道都是Co-op居多。但时过境迁,Condo后来急起直追,作为多数房产买家的优先选择,在售价与升值上也远远地超过了Co-op。

Co-op的架构是一家公司持有整栋大楼及大楼的产权。而买家或是屋主实质上是公司的股东,并非产权持有者,当买家购入公司股份时,会与公司签订租约的协议。换句话说,买家其实是买了公司股份与大楼内指定户的居住权。这也是为什麽coop屋主要出租时其租约称作sublease或是二房东租约,因为这些屋主的本质就是房客。

买Co-Op

首先,买COOP如果不了解一些明文规定与潜规则,就只会浪费时间。

买COOP第一要求就是一定要有美国当地的收入,而且收入一定要达标,而且收入-负债比一定要超过特定比率。很多咨询我的买家都有同样的问题,那就是如果能够提供足够的资产证明但没有收入是否可行,我的回答是普遍来说是【不行的】。

这些公寓我们可以视为所谓的俱乐部,也就是买家要申请加入但不一定会成功,而其业主或是居委会都是比较排外、规避风险的一群人。若没有足够的现金流与财务状况,COOP大部分都会否决申请,因为他们不希望有其他【股东】因为无法支付【物业管理费与地税】拖累了整个公司与物业。

另外,即便是有美国身份与收入的买家,也会需要通过居委会面试与非常透明的财务调查,也就是说在买房的过程其实是没有太多的隐私的。最后,Co-Op通常会有自己的”转让税”需要支付给大楼,而这个费用通常是1-4%不等,大幅的增加了买卖的成本。

租Co-Op

再来,我们说说Co-Op的出租规定限制。

Co-Op对租房非常不友善,不管是对屋主还是房客都一样。对屋主,普遍的Co-Op出租规定为2/5或是3/5,也就是屋主在5年内不能出租超过2年或是3年,而且需要在买房持有1-3年以后才有出租的权利。而当屋主使用了2/5或是3/5的权限后,未来持有均不能再次出租。

换句话说,买家没有办法马上出租,而即使出租也有时间限制。再加上房客在租房申请时需要提供非常多的资料并进行面试,所以非常少人愿意租Co-Op,导致租金也非常不理想。

Condo 独立产权

  • 优点
  • 买卖出租不受限制(自由度高)
  • 升值空间高
  • 新房选择多

缺点

  • 售价较高
  • 每月费用较高

特点

  • 买卖出租简单
  • 适合投资与海外买家
  • 新房选择多
  • 设施配套较完善且简单管理(门卫、水电工、电梯、健身房等等)

纽约市,尤其是曼哈顿其实很长一段时间是最穷的人在住的。在多波移民潮进入、且中产阶级崛起的年代,许多人搬出了城市,进入了近郊区。而留下的是高犯罪率、低收入的曼哈顿居民。但随著80年代至今,曼哈顿摇身一变,快速超越了近郊区的房价且当地收入也是每年提升。

Condo 是在60年代开始出现在纽约市,而在之后的10年,由于其高自由度的买卖出租规定,迅速的成为优先考虑的选择。Condo的崛起也要感谢纽约市再次成为高度世界化城市的地位,在海外买家佔了35%左右的纽约房产,Condo无疑是这些买家的首要选择。

在今天的房产市场,绝大多数的新房都是Condo为主,卖家会非常少看到开发商选择做 Co-Op,主要原因就在于市场机制与投资回报率。Condo的买家明显多于Co-Op,而且价格也高出了许多,导致开发商较为愿意以高额购入土地来开发较为大众且高回报的Condo。

Condo的房产是有独立产权的,换句话说买家或是业主是持有房契与产权的(Deed & Title),而纽约市的Condo面积通常是只算室内/套内面积,公摊或是公设面积非常低,通常佔比不到1%。需要注意的是,计算室内面积时,根据方法不同,面积也会有所不同。例如,测量师与开发商使用的方法有可能不同,例如墙面中心计算法与绝对套内面积计算法有时会有较大的落差。

买Condo

所有的新房(不管是Condo还是Co-Op)都是不需要通过居委会同意,所以不需要买房申请的过程,而因为新房绝多数是Condo,所以Condo买家根据房龄有可能不需经过买房申请。

而Condo 在二手买卖时只需要提供简单的买房申请,并不需要经过繁琐的买房申请、推荐信函、介绍人与面试等过程。因为以上几点,若买家是海外人士,没有当地收入的话,可以直接只看Condo 不看Co-Op。

租Condo

在出租时,Condo并不像Co-Op一样限制出租次数与持有时间。换句话说,买家在交房当下可以马上开始向大楼提交出租申请并在20-30天内开始收租。这对于投资房产的买家来说是个重要的考量因素,也因为如此,投资型买家或是未来有可能要考虑出租的买家需要著重看Condo,避开Co-Op。

Condop 综合产权

再来简单地说一下Condop 也就是综合了Condo与Co-Op的一种产品。

Condop 通常1-3楼为商业Condo 也就是独立产权的部分,而上面的住宅则是Co-Op。不同于普通的Co-Op的地方在于,Condop的买卖与出租通常是比较像Condo独立产权的。换句话说,Condop在出租与买卖并没有那麽多的限制与规定。

当考虑Condop时,买家最需要注意的是,大楼产权与土地产权有可能是分开的且并非业主持有。如上述,Condop的住宅部分是CoOp,也就是一间公司持有房产,但是Condop常出现持有房产的这间公司只持有土地上方的房产,而土地的使用权则是用租的,也就是我们所说的Landlease。这对买家很重要,因为未来随著时间,土地的租金费用会持续增长,而房产则是持续的在折旧。很多过去买了Condop往往面临每月费用持续增长,高过了其他当地的房产,导致升值空间大幅降低,成为了累赘与负担。

(虽然租地建筑 Landlease在Condop最为普遍,也是有些Condo的土地是用租的,需要注意。)

优点

  • 买卖出租无限制
  • 价格普遍比Condo低

缺点

  • 没有产权(如普通CoOp)
  • 土地可能是租的

特点

  • 可以自由出租买卖的CoOp
  • 有可能是没有土地产权的”定时炸弹”

若想了解更多无土地产权的英文资讯,也可以点击连结看看文章。
除了以上几种类型外,我们还有所谓的 Single Family House 一家庭住宅, Multi-family building/house 多家庭房与多家庭住宅 以及townhouse 联排别墅。

Single Family 一家庭住宅

Single-Family 一家庭顾名思义就是就是一整套都是由一位业主持有,而且只有一个合法厨房,按照法律来说,并不能分为多个租约租给不同家庭。

在出租与买卖因为没有居委会,所以不需要做任何申请,只需要屋主同意即可。

Multi Family 多家庭住宅

Multi-Family 多家庭则是由一位业主持有,但有多个合法厨房,且按照法律,可以租给多个不同家庭。

在出租与买卖因为没有居委会,所以不需要做任何申请,只需要屋主同意即可。

普遍来説,多家庭的品质会比一家庭的稍微低一些,但在投资回报上则会较高。

Townhouse 联排别墅

Townhouse 联排别墅其实可以又可以分为Condo 独立产权、一家庭的Single Family与Multi-Family 多家庭。
简单来说

Townhouse的 Condo就是一栋多户且由不同业主持有,当买卖或出租时也按照正常Condo 流程进行。

Townhouse的 Single-Family 一家庭就是一整幢楼都是由一位业主持有,而且只有一个合法厨房,按照法律来说,并不能分为多个租约租给不同家庭。在出租与买卖因为没有居委会,所以不需要做任何申请,只需要屋主同意即可。

Townhouse的 Multi-Family 多家庭则是由一位业主持有,但有多个合法厨房,且按照法律,可以租给多个不同家庭。在出租与买卖因为没有居委会,所以不需要做任何申请,只需要屋主同意即可。

  • Condo 独立产权
  • Single Family
  • Multi-Family

Rental Building 出租大楼

出租大楼其实就是 Multi-Family 由一位业主持有,专门作为出租投资用的房产类型。通常业主或是房东会是间公司,而整个出租大楼的运营会经由物业管理公司等代理。

在出租与买卖因为没有居委会,所以申请时只需要屋主以及物业管理公司同意即可,大幅加速了租房速度,也是为什麽很多留学生在美国没有收入会选择出租大楼作为首选。

以上就是我整理的所有纽约市比较常见到的房产类型,若对于纽约房产投资有兴趣的读者或是买家与卖家,欢迎主动联繫,我们下次再见!

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Jerry Wang 王傳詠

Jerry Wang 王傳詠

您好!我是 Jerry Wang 王傳詠,我來自台灣,在紐約已居住20年并有12年的房地產經驗且有數億美元的成交額,若您有任何問題歡迎主動透過以下方式主動聯係我!
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