每月费用 & 持房成本
今天想跟大家分享在纽约市爲什么每月费用如此重要 以及 爲什么有类房产买了绝对赔钱。
相较亚洲的房产，纽约的房产虽然价格普遍不是那么的高，但持房成本也就是地税与管理费（物业费）是高得惊人。举例来説，一间150万美金、750平方英尺的1室1厅现在在曼哈顿每月费用高达$2000-$2500，有些更高的则到了$3000 – $4000。300万的房产则到了$4000-$5000以上。
如此高的费用对于屋主来説其实是成本，会影响投资回报率的，所以许多高持房费用的房子升值空间与速度会被严重受阻。
有趣的是，纽约市的房产不是所有地税与管理费（物业费）都一样的计算方式，且根据地点、大楼情况、年限、户数等等不同，每月费用有极大的差异。
所以当我在比较投资标的时，我会对这个费用非常敏感。
以2个200万的投资选项来説，如果A选项每月费用 $3000 而B选项每月费用 $4000，租金接近的情况，我们就説是$8000，A的租金投资回报率会到3%而B则只有2.4%。
这个回报率不是只有在租金上面，在房价的升值空间也非常明显。举例来説，在接近的房子状况与品质，许多房子在过去10年里的升值都取决于每月费用。
当然房子的品质也会影响每月费用，包括门卫、电梯、公共空间的利用等等都会影响一间房子的价格，但这些在价格与每月费用面前都还是相对不是那么重要的。
地上权建筑 Landlease Building
最后举一个极端的例子，也是我最常看到、长期绝对不会赚钱的 – 那就是landlease buildings 也就是所谓的租地大楼。
首先，这类房子的土地产权不归业主方，而是有第三方的地主。当初建商/开发商在开发这块土地时与地主签订了有时长达50-100年的土地租约，而租金通常是每20-30年重新商议。当买家购买这个房产类型的时候呢，买家买的是上面长时间会折旧的房产以及同意土地的租约，换句话説，买家长时间下来的投资实际上是在边支付土地租金边受到房产折旧的双重打击。时间一长，土地租金会明显过高，导致整个房产标的变得非常不理想，拉跨房价。
虽然我这样説的好像很可怕，但还是有很多人会去买，爲什么呢？因爲便宜，因爲很多中介随便卖，因没有很明确的説明这方面的长期风险。但买房是很多人的金额较大的投资，真的很可惜。
以目前看到的landlease building 来説，Battery Park 也就是炮台公园相对来説比较好一些，因爲那里的土地是纽约市政府持有，所以比较安全一点。
但比较极端的3个案例像是Carnegie House 100 West 57th
Street, New York, NY, 10019 在中城，当初2008年买110万现在2022年卖30万，而且持有期间的每月费用还高到不行。这个价格当初隔壁川普的大楼买在高点卖掉还有小赚。
再来看长岛市的Citylights 4-74 48th Avenue, Long Island City, NY, 11109 也不是那么的好，2007年买43.万 但在2022年只卖出67.5万。要知道过去15年里长岛市的房价是翻了一倍，从一个鸟不生蛋的地方变成皇后区最贵的地段。我们就看Citylights 旁边的 The View Condominium，走路相差不到4分钟。2010年买62万，2022年卖出129万。
最后説到最近布鲁克林的2-3栋新大楼，大楼做的都很漂亮（因爲是新大楼我就明讲了），有一个享有25年的减税优惠，可是土地是租的，而且价格也只比旁边的同类型便宜约20%而已，我説真的…除非5年内马上脱手，不然我不推荐。可是5年内脱手光买卖的交易费用就10%以上，不管怎么算真的都不划算。
他们销售进度普普，有人买就已经是奇迹了，但因爲他们中介费很敢给，通常新大楼都是2.5-3%，多的给到4%，他们居然给到5%，很多中介就爲了赚这笔把他们的客户推进去了。
説真的纽约投资房产的地雷与陷阱真的很多，请各位慎选中介与投资标的。
