今天是10/24 我终于整理完了所有大公司的曼哈顿房市场报告的资料，那么我们直接进入主题。
曼哈顿第三季的整体趋势，首先，曼哈顿的房地产市场非常低迷，不管是买卖还是出租都一样。
这是整体的市场趋势
- 曼哈顿房产销售量大幅下滑（约40%）
- 折扣提高且成交单价下滑
- 销售与出租市场库存达新高导致销售去化时间增加（销售速度缓慢）
- 租房空房率达新高
- 由于成交面积与户型增加，导致成交总价大涨
疫情的影响完全体现在曼哈顿第三季的房地产市场报告，如我之前报告所提，第一季与第二季的数据相对来说不是那么的严重主要是因为在纽约的房地产交易时间通常需要·30-60天才能交房，所以很多实际的成交数据都会有最少1-2个月的延迟。
简单来说，整个市场持续倾斜到买家市场，而且高端买家开始入场。 数据呈现，整个疫情对高价位买家并没有太大的经济冲击，相反的，对很多高端买家来说，反而是个入场机会，他们选择的是在这段时间以更多的折扣购入更高价位与大户型的买家。 导致成交量大幅下滑，成交单价下跌、折扣变大、但成交总价却上升。
我特别列出了一些不同公司提出的观察与数据，供大家参考。
Compass 房地产公司
房源数据
- 48%的独立产权Condo 都花了超过180天才成功销售，且有着更多的折扣。
- 1房的销售量明显低于2房、3房与4房的销售，而大户型的需求目前大过小户型。
- Condo与Coop都出现了更多的折扣
- 1房的房价中间值下滑了5%而2房以上却上涨了7%
- Coop的交易较为平稳，而Condo看到了更多的波动。
成交数据
价位数据
- 50万至100万 与 100万至300万的价位仍有最高的市占率，分别是35% 与 37%，但两个价位区间的销售量都下滑了2% 。
- 300万至500万则是见到了最大的销售量占比增长。
- 超高端房产的买家在Q3纷纷入场，接近2倍的成交量以及大幅上涨的成交价。 （+58%的成交中间价以及+52%成交平均价）
- 下城仍然有更多的销售量，但市占率下滑了5%。
- 上东区与金融区都看到了最大的交易量增长，各增长了3%与2% 。
- 中城东有着最高的成交平均价位，但也有第二低的成交中间价位，主要是因为高端房产的成交导致两者的极端。
- Condo平均房价最高在中城东，而Coop最高平均房价则在上东区
整体来说，销售量下滑了36%但也有可圈可点的一些迹象。 目前有超过1万笔销售房源在曼哈顿，较去年上涨了36%，创了房源的新高。
虽然Compass的报告里写的相对乐观，但我看到的其实是一个两极化的曼哈顿房产市场。 首先，曼哈顿整体趋势绝对是下滑的，而且大幅度的买家出走导致成交量与成交总金额下滑。 但是高端买家在这段时间却趁机而入，毕竟疫情对于最高资产的投资人来说影响并不大，而他们购入了面积更大、总价更高、折扣更多、单价更低的房产。 而这也导致我们看到了当所有数据都指向房产的萎缩时，成交中间价却大幅上涨。
Douglas Elliman 艾利曼房产公司
Condo 整体趋势
- 二手Condo 独立产权交易量下滑较大，新房交易量相对稳定。
- 交易的平均面积打了新高，而且是30年来的新高，导致中间值成交价被大幅拉高。
- 30年来第二大交易量的单季跌幅（上一次我猜是911）。
平均售价上涨43。 3% 而中间售价上涨了18.4%
房源库存去化时间上涨108.6%，房源库存上涨了18.7%，销售时间大幅拉长。
2020Q3房源折扣上涨了10.3%，2020Q2则是8.4%，2019Q3则是4.5%
高端房产趋势
- 9年来最大的房源存量下滑（主要应该是卖家对于目前市场的不乐观）
- 中间房价在过去7季以来首次上涨
- 二手房与新房的成交量各半。
平均售价上涨60.4%，中间售价上涨23.2%
销售量下滑 -46.7%
月库存量上涨 +54%
房源折扣 2020Q3上涨至 +12.1%
相较2020Q2的 +11.3%
以及 2019Q3的+5.3%
新房趋势
- 新房销售量市占比达到过去5季的新高，超过过去10几年的平均值。
- 平均单价连续2季增长
- 8年以来销售速度最慢的季度
同样的，DE在高端Condo市场也观察到了同样的趋势
换句话说，在成交量下滑的同时，成交价反而大幅逆向成长，代表许多高端买家趁此机会出手更大户型的房产。
Corcoran 房产公司
我们也看到了同样的数据与趋势。
值得注意的
二手房的销售量（-46%）下滑比新房销售量（-28%）更多
而不管是销售量还是价格，中城与下城都受到了最大的冲击。 中城销售量（-45%）中城价格（-5%） 下城销售量（-55%）下城价格（-8%） 反观其他曼哈顿地区反而出现价格的上涨（5%至30% ）
最后，我也把纽约市最大的房产平台 Streeteasy的数据整理了
曼哈顿的租金中间值下滑到了$2990，这是9年以来第一次低于$3000。
租房房源上升了8%，目前有超过72000户的库存，较去年增长了3万户的成长
租房房源的折扣更普遍且幅度也出现增长
租房房源折扣中间值高达1%，相较去年同期的3.9% （折扣增长133%）
- 曼哈顿租金指数下滑7.8% 房租中间值跌至$2990。
- 布鲁克林租金下滑2.5% 房租中间值跌至$2599。
- 皇后区租金下滑2.2% 房租中间值跌至$2200
Streeteasy的分析师Nancy Wu 指出，当房客不需要每天进曼哈顿的办公室时，他们也不再愿意支付高额的房租。
结论
整体来说，曼哈顿的市场收到的冲击很大，而且非常惨重。 我们看到了在疫情期间餐厅、酒吧、各种娱乐包括舞台剧、电影、艺术展等全部关门时，居民开始出逃、寻找更多空间、更加宽阔的居住环境时对于曼哈顿房产的影响有多大。 当然，这也是可以体会的，许多的当地居民其实在曼哈顿的住房环境并不好，我们常常开玩笑的说，许多上班族住在衣柜大小的公寓、而很多国际学生在自己国家都是在优渥的环境成长，反而到了纽约住的跟难民一样的。
总结来说，第三季曼哈顿房产完全体现疫情影响，销售量大减、折扣变大、库存变多、去化时间涨了一倍，中高价位买家趁此机会入场，买了许多总价更高、面积更大但单价更低的高端房产，导致房价成交中间值大幅提高。
以我个人来看，目前确实是高价位的入场机会，本身疫情对于高净值人士的影响并不是那么的大，而且疫情冲击导致许多高端房产跌到了2015年的半价，这对于很多投资客来说是可遇不可求的机会。
例如我最近在谈以及成交的一些房源，包括One57 与 其他中下城的房源，许多屋主是认赔退场，让我的买家客户有机可趁，购入了较过去几年折扣高达40-50%的房产。 对于有兴趣入场的读者们，我会建议先从较新的二手房开始看起，因为新房一方面有着建筑与土地成本的基本压力以及较多的买家在看。 相反的，二手房的屋主有可能有资金压力，且持房成本会比新房明显低了许多。
