租房与买房 该如何做抉择？这是每个家庭有在美国或是纽约读书都会碰到的问题，我今天就从住房品质以及财务与时间方面来分析3种类型的住房选择以及您在纽约在纽约租房还是买房之间权衡。
因爲租房的人会有上班族以及学生等类型，所以我就以宿舍、租房以及买房来做分析。
租房与买房 住房品质优缺点的分析
纽约宿舍：
宿舍是很多学生一开始的选择，但在纽约 租房与买房 的选择中，这是最简单但可能也是最不方便的选择。
举例来説，视觉艺术学院SVA或是纽约大学NYU的宿舍每月的费用约在2500，而且可能会有室友。
（有兴趣的朋友们可以直接到 NYU 等学校的的官网去查询）
而根据每年的学生数量等，宿舍有可能要用抽籤的，且每栋宿舍的品质不同，有些运气的成分。再来，因爲学校在寒暑假会有其他学生与班表，所以所有的宿舍学生需要按时搬出，也就是説如果学生想要回家，时间与行程可能会被耽误。最后，因爲是宿舍，所以煮饭等会比较不方便。
以我个人以前在宿舍待了一个学期的经验来説，学生族群的生活习惯全部都不同，而每个主修也都不一样。导致我的期中考与期末考期间，凌晨3-4点走廊有时还是有人非常大声的在打闹。
优点
- 较容易交朋友
- 开学前不需要另外找房
- 除了住宿费外比较少额外费用
缺点
- 若室友与隔壁学生不是很成熟，品质可能会受影响
- 室友可能会有2-4个
- 比较没有隐私
- 每年寒暑假需要搬出，若是想要回亚洲的同学会发现很浪费时间且没办法説走就走，因爲需要处理自己的家当。（会需要找地方存放很多家当）通常会发现，搬入与搬出的时间会是期末考以后马上就要行动，所以会比较辛苦
- 煮饭较等不方便
- 有可能需要抽籤
- 住房宿舍品质参次不齐
纽约租房：
以我个人经验，看到的是很多学生即使一开始住宿舍，后面还是会考虑在外面租房或是买房，外面租房可以説是在住宿舍与买房的中间选择。优点主要就是住房会比较自由，品质也比较高。纽约住房的选择很多类型，若是找个朋友，可以找到一些品质较好的出租大楼，里面也有豪华设施与篮球场等。而想要省钱的学生，也可以找到一些价位较低的住房选择。但租房也是有一些缺点在的，包括纽约租房需要保证人或是保证公司（额外费用）、租房手续琐碎、1-3年后有可能还是需要找其他房子并重複租房的手续与过程，浪费不少时间。
租房的选择很多，大致分爲出租大楼、独立产权的condo 以及 独立房，若有兴趣的朋友们可以看看各类型租房的文章！
优点
- 可以自己选择地点与室友
- 可以自己选择喜欢的大楼
- 不需要每年寒暑假需要搬出
- 住房比较自由
缺点
- 需要财务证明或是保证人/付费的保证公司
- 需要另外找房
- 每年租金涨幅需要跟房东谈判、有可能因爲涨幅过大而被迫搬出（租金涨幅从1%-8%我都有见过）
- 每年需要另外续租约或是找新房，若时间刚好在寒暑假、有可能影响行程
- 若是找保证公司例如The Guarantors 则每年需要多支付1个月左右的房租
- 若搬家，时间极有可能会是期末考以后，所以会比较辛苦（通常租约都是在5-8月之间）
纽约买房
买房当然是所有选择里面最有自主权的选择，但也是初期投资最大的决定。若是在曼哈顿附近买房，1房1厅的房型最少也要100万左右起跳，而每年持房的费用约在1%-2%左右。
另外买房存在的也有一些风险，包括房地产的仲介推荐是否符合需求、地点与房产是否优质都是需要评估的。买房过程还需要有时间看房（或是缐上视讯）、交房准备、以及家具等准备（或是交给好的中介处理）。
优点
- 住房自由、不需要担心租约、或是寒暑假搬出等
- 隐私
- 可以最大自主喜欢的住房环境
- 不需要担心多次的搬家与找房问题
- 家人若要来探访较自由
缺点
- 买房需要事前准备（最少1-2个月）
- 初期资金投入较大
- 需要准备持房成本（每年约在1-2%）
- 需要找到好的仲介/经纪人 （举手）
租房与买房财务与时间的优缺点分析
宿舍
- 住宿费用 $3000 x 9 个月 – 约 $27000（每年）
- 3个月的储藏费用 – 约 $500
- 每年需要准备的搬家时间 – 约 3周 （每年都需要）
租房
- 租金费用 $3000起跳 x 12个月 – 约$36000（每年）
- 保证人费用 租金的一个月费用 (每年)
- 押金 – 一个月的租金（会退还）
- 一次性申请费 – $100-1500 根据每栋大楼不同
- 每次需要准备的搬家时间 – 约 3周 （每1-3年就需要做一次）
- 租约重迭的额外费用 （2-4周房租）
买房
- 买房费用
- 持房成本（房价的1-2%）
- 买房准备时间（1-2个月）
结论
整体来説，如果要最大保证住房品质与每年寒暑假等减少浪费时间的话，其实还是买房会是最好的选择。而如果是在考虑投入的资金平衡点与品质的话，那就是外面租房。若是考虑第一年先边走边看的话那当然就是宿舍最简单。
以我个人来看，租房与买房 若可以的话当然是买房最好，尤其是4年的学生生涯加上毕业后的OPT以及工作最少2-3年的周期来看，纽约买房持有超过5-6年其实就比租房还要划算了。虽然在初期投资的资金较高，最后提一点就是，好的出租房源其实在租金也是非常的高，例如一些1房1厅租金可以到5000-10000美金，而且租房市场每年的涨幅都在3-5%，6年下来也是很不小的费用。
举例来説
品质高的1房随便第一年每月租金也要个$5000美金，按照每年约4%的租金增长，6年的平均租金在5500左右。
5年下来的费用约在$33万美金而这还不包括有可能中间几次的搬家所花费的时间与费用。
而反观，买房的话若是品质与$5000租金相当的房子，售价会在150万左右，每年的持房成本则会在$22500，5年下来约在$11.2万美金。而反观过去30年的房价回报约在5-6%左右， 5年以后保守计算约会在180-190万左右，而买房省略的时间成本5年下来则会最少超过4-8周的时间。
而以最差的情况来说，即使房价有跌幅，也可以选择暂时出租获取稳定租金收益等房地产周期的循环。
当然，这是因爲在我看来，纽约房产长期绝对看涨的角度来分析的，而这些都是不计算未来卖房成本与150万美金的投资其他渠道的机会成本，但从生活品质与投资的回报找平衡点的角度来看，其实买房是个不错的选择。
真正的课题，其实是找个好的中介（举手）并找个兼顾适合的自住与投资的标的。
