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15個紐約買房的原因

很多人都覺得紐約買房的持房成本這麼高是否值得下手,其實紐約買房除了理性面以外還有感性面以及很多的表面看不到的好處在裡面,例如,多數在紐約居住的學生以及上班族,常常3年內就會搬一次家,這個現象尤其在學生族群更加明顯。許多學生常常在房東、室友、房租等各種壓力下被迫搬家,浪費許多時間、費用、以及精神。我們今天就來15 個 紐約 買房 的原因!

1 紐約買房比租房便

在紐約租房的空房率年平均低於2%,尤其是在租房旺季的4-8月,基本上一房難求。這個現象相信很多來紐約看房的人已經發現了,有些房子就連裡面都沒辦法看(因為裡面還有房客)當天就必須要簽約付款。

對於許多當地工作的紐約人是如此,對於許多國際留學生更加嚴重。相信很多學生都經歷過這個非常痛苦的看房租房期,被許多租房經紀人壓迫,必須要馬上下決定。

更糟糕的是,因為許多紐約的房子是不開放給沒有收入的人租的,所以許多留學生紛紛跟「出租大樓」租房,這些出租大樓是專門管理整幢大樓的公司進行招租的,租金都明顯比當地其他獨立產權房源貴了20%。

雪上加霜的是最近的(2019年7月)的新租約法規定,房東不能收取多於1個月的房租以及1個月的押金。這對國際學生以及沒有收入的房客的衝擊非常的大,因為這個新法, 國際學生以及沒有收入的房客必須每年透過私人公司買擔保人保險的服務。這個費用通常是1-2個月的房租,而且是每年的費用。

換句話說,7月的新法增加了所有房客的租房成本高達 8-16%。

目前長島市品質好一點的出租大樓1房在 3500-4000之間,曼哈頓則是4500-5000。

總結下來,房客每年的費用最少會需要3萬-7萬美金,即使是與其他同學合租,費用也會在2萬-4萬之間。

由於這些限制,很多來自亞洲的國際學生的選擇都是同學一個拉一個的去同樣的出租大樓,尤其是最近的紐約市新法規,更是限縮了許多大樓接受一年預付的制度,讓許多國際學生選擇又更少了許多。

反觀買房,曼哈頓1房的持房費用約在$1500 – $1700,長島市在$750 – $1200左右,且不會需要浪費更多時間與精神在找房與搬家等。

進可攻退可守的安全選擇

提到工作那就說到我的下一個買房原因了,美國畢業的學生大多都會去兩個地方找工作,加州與紐約。即使是未來打算回國的學生很多時候也會先在美國工作幾年,有了當地的工作經驗後再回去。

4年的大學,最少1年的OPT (剛畢業的學生的1年工作VISA),如果找到工作,最少也有個1-2年的H1B等。

大多數的加州的工作都是科技業為主,而紐約市則是更多元的產業與工作機會,所以很大的機率畢業後會在紐約(或是來紐約)工作。

換句話說,只要是來紐約讀書的大學生,大多數人最少都會在紐約待上5-7年的時間而決定在美國就業生活的人當然就更長了。

按照目前房租,每年最少也要3萬到7萬,根據房子地點與品質當然房租費用也有所不同。7年以後最少也要個20-50萬美元。這個是完全不會有回報的費用。對比下來,同樣品質的房子買房每年費用只要1萬-2萬,7年下來只要7萬-14萬,且未來還能抵稅。

因為這個原因,在紐約市買房算是最安全的選擇了,因為根據紐約市過去25年的資料,不管房市的起伏,每年平均仍有6-8%的升值,即使未來房市稍微低迷也可以出租一段時間再脫手。

反觀5-7年的房租加上每年3-7%的租金漲幅就相當不划算。因為紐約的租房市場非常熱(每年都有數十萬學生以及因為工作來紐約的人),許多房東與出租大樓都喜歡在第二年以後開始大幅漲價,導致許多房客每2-3年就搬一次家,無形之中又添加了許多費用與時間成本。

簡單來說…

搬家每次最少也要 $500,新的租約與舊租約最少也會有1-2周的重疊,也就是說,每2-3年,在紐約的學生或上班族就需要花費$2000-4000的費用。再加上,很多人的組約會是5-8月開始,也就是說,如果需要搬家,很多學生夏天要回國或是旅遊的計畫都會被影響。

在紐約買房每月費用明顯低了許多,而且如果未來有工作還能減稅。

穩定的投資回報

就如文章之前所提,根據 Streeteasy 過去20年的資料,紐約市房價每年成長在6.5%-8%,租金的回報在2-3%之間,簡單來說每年的投資回報率會在8-11%之間。更重要的是,紐約市的房價非常穩定,尤其是500萬以下的房產可說是非常搶手的剛需房。對於許多人來說,紐約的投資是個需要深思的決定,但其實投資紐約房產並不是個艱難的選擇,重要的是在紐約市的選址。

反觀紐約的租房市場非常強勁,旺季時一房難求,房租常常在漲,租房成本持續的提高,不如買房作為自住,未來根據房市再考慮轉出租或是出售。

若想看到實際的市場資料,歡迎點擊連結 紐約房價市場報告

終結居無定所的搬

就如上述,在紐約市的租客往往會面臨被迫搬家的壓力。在紐約,每年的租約都常會有2-6%的漲幅,許多學生與上班族往往會面臨漲租或搬家的選擇。

就拿我自己許多的客戶來說,很多家長都是第2年或第3年,因為孩子連續搬家2-3次才下定決心一勞永逸的解決住房問題。多次的搬家不僅耗時耗力也非常的影響旅行計畫。因為租約期限很多時候12-13個月,6-8月結束,所以如果要回國或是旅行,很難把租房、搬家等事情辦妥,只能被迫提早回紐約處理。

更糟糕的是,有些人說可以在夏天的時候把房子出租,稍微賺點錢,貼補空房的費用,但短租的管制越來越嚴格,因為許多大房東不願意承擔被紐約市罰款的風險,所以房客在夏冬把房子短租出去若被房東發現將有可能被終止租約或是明年被迫搬家。

更加糟糕的是,有些房東非常惡質。

勞永逸提高住房品質

很多父母看到自己孩子在美國求學或工作往往會覺得小孩住的很委屈,許多送孩子出國讀書或生活的家長,其實在國內的生活品質都相當高,但來到紐約市的住房水準卻非常的差,堪比難民的一樣的生活。

很多時候,是2 – 3個人共住狹小的空間,有些人還住在客廳,周邊可能還伴隨吵雜的環境,相當辛苦。

這個住房品質對於很多家長來說非常不能接受,與其付大筆的房租住在擁擠、老舊的房子,不如找個投資自住兩相宜、住的舒服的選擇。

相反,如果打算找個比較好的租房,只要是在學校附近的房租都在5000以上,每年至少6-7萬的租金。

安全資產永久產權

在紐約投資房產有個好處,永遠不用擔心資產的問題。

紐約市的房價經歷了恐攻、金融危機、天災等等考驗,但每次的危機與低迷的房市都伴隨著大幅反彈與轉機。

對於希望長期持有、不會貶值資產的人來說,紐約地產是個首選,尤其是紐約市、曼哈頓的房產,基本上都是最後跌、第一個漲。

對於許多買家來說,會擔心紐約是否會有大規模的攻擊以及安全顧慮。我的回答是,紐約市的住宅相較辦公絕對更加安全,且基本上不會被聚焦。

紐約市是全世界的城

紐約作為全世界5大城市之一,完全不怕沒有買家與房客。對於許多考慮買房的人來說,是絕對安全的投資選項。

紐約市平均約70%美國人買房、30%海外買家,每年數十萬的學生來紐約的高中、大學以及研究所與大量的工作機會長期支撐著基本的買房與租房市場。

根據地產資料,紐約的買家包括全美的美國人

立於長期不敗之地,即便是短暫的房價下滑也多數在也跟著強勁的反彈與成長。

金融與永續商

非常有趣,就如上面所提到的,當加州的科技業搶走大家的目光時,紐約市卻慢慢的轉型為東岸的科技城市。紐約不僅是股市、觀光、金融、媒體等的重鎮,還成為了許多大小科技公司紛紛入住的據點。

由於紐約的生活費相較其他城市(除了西岸的幾大城市)相當高,很多人以為紐約不會成為科技業的目標,尤其是新創公司。

但事實證明很多人的預測錯了,原因很簡單,人才需要公司,公司也需要人才。當人才紛紛往紐約湧進,穀歌Google、蘋果Apple、臉書Facebook、Netflix、迪士尼Disney等大型公司也紛紛開了他們的東岸總部 – 這些還不包括所有大型金融公司早在數十年前就據點紐約。

只要紐約的人才不斷湧進,就會有更多優質的公司會為了人才而選址紐約市。

教育

為紐約提供源源不斷的人才的同樣重要的是教育。

紐約有哥倫比亞大學、紐約大學、福特漢大學、視覺藝術學院、帕森斯設計學院、時尚設計學院、康奈爾大學、巴納德學院、普瑞特藝術學院等。所有的大學都是各業界的頂尖學校,而他們的校友體制提供了這些畢業生更多在紐約的工作機會與未來發展的空間。

除了這些還有各大藝術與音樂學校以及全國名列前茅的公立以及私立小學、初中與高中。

最新的資料指出,紐約市的高中錄取率居然明顯低於常春藤的學校,例如哈佛、史丹福等大學。

對於許多買家來說,學區以及教育也是影響買房地點的一大因素。

10 藝術與文化與科

另一個讓紐約市立足世界的是它不斷進步的藝術與文化細胞。紐約的博物館與藝術相關機構均是世界聞名且名列前茅,這些包括紐約大都會博物館、惠特尼博物館、美國自然史博物館、多個各類型的藝術展覽館、知名的芭蕾舞蹈中心、音樂節與設計公司與服裝、時尚公司與學校。

有趣的是,紐約市不僅是美國藝術、設計的重鎮,現在也轉變成美國東岸的科技重鎮。如之前所提,大多數的科技業領頭羊紛紛在曼哈頓開了總部,而許多新創公司也在紐約開始。

紐約成功吸引公司與企業的因素除了人才以外,還有另外一個原因,那就是更多的市場與盈利機會。許多B2B的行業為了更加接近客戶,紛紛也入駐紐約。

當世界的中心開始轉向科技與設計時,紐約已經搖身一變成為下個世紀最重要的城市之一。

11 房價

說實在話… 紐約市的房價真的不高。

目前紐約市新房好的地段的單價僅在 $2400 / 平方英尺左右,也就是$25000/平方公尺(當然,更高端的可以到$6000 – $8000/平方英尺,但那是特例)。這個單價可以說是非常的低,相較北京、上海、廣州、深圳、香港、甚至臺北與新加坡等,紐約市的房價可以說是“便宜”。

當然,有人會說紐約市的持房成本比其他城市高上許多,但因為紐約的房租與房價都非常穩定成長,所以持房成本其實就應視為房價的一部分。

12 容易

相較其他城市,紐約市的房產非常容易脫手,有時甚至在一些地段是一房難求。目前賣房時間約130天,而且現在是房市剛剛開始回溫的階段,房市好的時候會在90天左右。

這是什麼意思?

這代表紐約市的房產相較其他城市的房子來說,流動性較高,作為一個資產,屋主可以較為有彈性的調整投資形態、甚至“以屋易屋”的加碼紐約房產。

13 紐約買房可以享有稅務優勢

美國普遍來說是鼓勵買房的,尤其是自住的房子,而紐約也不例外。在紐約買房可以享有的稅務優勢蠻多的,像是貸款利息可以抵稅。

若出租買房時所有的費用、持房引發的成本以及賣房的費用所有都可以算在投資的成本裡面,不會被扣資本利得稅。

若自住,單身可以享有25萬的資本利得稅減免,婚後可以享有50萬的資本利得稅減免 。期間,每年的地稅也可抵收入所得,而且自住的房子仍可以享有額外的地稅減免。

最後,有些新房還享有421A或是J51的地稅減免,這個優惠政策可以提供10-25年不等的免地稅優惠給屋主與投資人。

14 來訪時的落腳

很多父母來紐約探望孩子時會發現一個問題 – 紐約市的房子真的很小,常常來了沒辦法住在孩子的公寓,只能去住附近的飯店 (酒店) 或是睡在客廳。尤其是如果孩子有室友,那基本上就只有飯店(酒店)一個選項了。

紐約的住宿每晚不便宜,隨便也要$300左右,而裡面沒辦法煮飯、就連洗衣服都相當不方便。很多人常常最後會發現,來紐約看孩子待不久、往往10天就離開了,因為根本就沒辦法靜下來享受、瞭解自己孩子在住的城市。

對於很多家長來說,恨不得來紐約時恨不得能好好享受,即使孩子在上學或是工作,也能夠在來紐約時能輕鬆點的觀光旅遊。

這也是為什麼很多家長最後決定買房時多花15-35萬美金買個比較大的房子,這樣即使來紐約,行李都不需要帶太多。

15 值得信任的地產經紀

紐約 買房 人生地不熟,最好還是找個語言能夠溝通、瞭解您的需求與想法,對紐約地產非常瞭解,能夠詳細寫出很多買房的心聲的紐約房地產仲介(舉手)。對於很多買房的人來說,最怕的是買錯了房,結果反而買不如租。

既然您都讀到這了,相信您是在考慮紐約買房,我建議您主動與我聯繫,我們討論看看根據您的狀況看看有什麼特別推薦的好房源!

Jerry Wang 王傳詠

Jerry Wang 王傳詠

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