紐約租房 vs 紐約買房

租房與買房 該如何做抉擇?這是每個家庭有在美國或是紐約讀書都會碰到的問題,我今天就從住房品質以及財務與時間方面來分析3種類型的住房選擇以及您在紐約在紐約租房還是買房之間權衡。

因爲租房的人會有上班族以及學生等類型,所以我就以宿舍、租房以及買房來做分析。

租房與買房 住房品質優缺點的分析

紐約宿舍:

宿舍是很多學生一開始的選擇,但在紐約 租房與買房 的選擇中,這是最簡單但可能也是最不方便的選擇。

舉例來説,視覺藝術學院SVA或是紐約大學NYU的宿舍每月的費用約在2500,而且可能會有室友。

(有興趣的朋友們可以直接到 NYU 等學校的的官網去查詢)

而根據每年的學生數量等,宿舍有可能要用抽籤的,且每棟宿舍的品質不同,有些運氣的成分。再來,因爲學校在寒暑假會有其他學生與班表,所以所有的宿舍學生需要按時搬出,也就是説如果學生想要回家,時間與行程可能會被耽誤。最後,因爲是宿舍,所以煮飯等會比較不方便。

以我個人以前在宿舍待了一個學期的經驗來説,學生族群的生活習慣全部都不同,而每個主修也都不一樣。導致我的期中考與期末考期間,凌晨3-4點走廊有時還是有人非常大聲的在打鬧。

優點

  • 較容易交朋友
  • 開學前不需要另外找房
  • 除了住宿費外比較少額外費用

缺點

  • 若室友與隔壁學生不是很成熟,品質可能會受影響
  • 室友可能會有2-4個
  • 比較沒有隱私
  • 每年寒暑假需要搬出,若是想要回亞洲的同學會發現很浪費時間且沒辦法説走就走,因爲需要處理自己的家當。(會需要找地方存放很多家當)
  • 通常會發現,搬入與搬出的時間會是期末考以後馬上就要行動,所以會比較辛苦
  • 煮飯較等不方便
  • 有可能需要抽籤
  • 住房宿舍品質參次不齊
Credit: Ryan Walker

紐約租房:

以我個人經驗,看到的是很多學生即使一開始住宿舍,後面還是會考慮在外面租房或是買房,外面租房可以説是在住宿舍與買房的中間選擇。優點主要就是住房會比較自由,品質也比較高。紐約住房的選擇很多類型,若是找個朋友,可以找到一些品質較好的出租大樓,裏面也有豪華設施與籃球場等。而想要省錢的學生,也可以找到一些價位較低的住房選擇。但租房也是有一些缺點在的,包括紐約租房需要保證人或是保證公司(額外費用)、租房手續瑣碎、1-3年後有可能還是需要找其他房子並重複租房的手續與過程,浪費不少時間。

租房的選擇很多,大致分爲出租大樓、獨立產權的condo 以及 獨立房,若有興趣的朋友們可以看看各類型租房的文章!

 

優點

  • 可以自己選擇地點與室友
  • 可以自己選擇喜歡的大樓
  • 不需要每年寒暑假需要搬出
  • 住房比較自由
 

缺點

  • 需要財務證明或是保證人/付費的保證公司
  • 需要另外找房
  • 每年租金漲幅需要跟房東談判、有可能因爲漲幅過大而被迫搬出(租金漲幅從1%-8%我都有見過)
  • 每年需要另外續租約或是找新房,若時間剛好在寒暑假、有可能影響行程
  • 若是找保證公司例如The Guarantors 則每年需要多支付1個月左右的房租
  • 若搬家,時間極有可能會是期末考以後,所以會比較辛苦(通常租約都是在5-8月之間)

紐約買房

買房當然是所有選擇裏面最有自主權的選擇,但也是初期投資最大的決定。若是在曼哈頓附近買房,1房1廳的房型最少也要100萬左右起跳,而每年持房的費用約在1%-2%左右。

另外買房存在的也有一些風險,包括房地產的仲介推薦是否符合需求、地點與房產是否優質都是需要評估的。買房過程還需要有時間看房(或是缐上視訊)、交房準備、以及家具等準備(或是交給好的中介處理)。

優點

  • 住房自由、不需要擔心租約、或是寒暑假搬出等
  • 隱私
  • 可以最大自主喜歡的住房環境
  • 不需要擔心多次的搬家與找房問題
  • 家人若要來探訪較自由

 

缺點

  • 買房需要事前準備(最少1-2個月)
  • 初期資金投入較大
  • 需要準備持房成本(每年約在1-2%)
  • 需要找到好的仲介/經紀人 (*舉手*)

租房與買房

財務與時間的優缺點分析

宿舍

  • 住宿費用 $3000 x 9 個月 – 約 $27000(每年)
  • 3個月的儲藏費用 – 約 $500
  • 每年需要準備的搬家時間 – 約 3周 (每年都需要)
 

租房

  • 租金費用 $3000起跳 x 12個月 – 約$36000(每年)
  • 保證人費用 租金的一個月費用 (每年)
  • 押金 – 一個月的租金(會退還)
  • 一次性申請費 – $100-1500 根據每棟大樓不同
  • 每次需要準備的搬家時間 – 約 3周 (每1-3年就需要做一次)
  • 租約重叠的額外費用 (2-4周房租)
 

買房

  • 買房費用
  • 持房成本(房價的1-2%)
  • 買房準備時間(1-2個月)

結論

整體來説,如果要最大保證住房品質與每年寒暑假等減少浪費時間的話,其實還是買房會是最好的選擇。而如果是在考慮投入的資金平衡點與品質的話,那就是外面租房。若是考慮第一年先邊走邊看的話那當然就是宿舍最簡單。

以我個人來看,租房與買房 若可以的話當然是買房最好,尤其是4年的學生生涯加上畢業後的OPT以及工作最少2-3年的周期來看,紐約買房持有超過5-6年其實就比租房還要划算了。雖然在初期投資的資金較高,最後提一點就是,好的出租房源其實在租金也是非常的高,例如一些1房1廳租金可以到5000-10000美金,而且租房市場每年的漲幅都在3-5%,6年下來也是很不小的費用。

 

舉例來説

品質高的1房隨便第一年每月租金也要個$5000美金,按照每年約4%的租金增長,6年的平均租金在5500左右。

5年下來的費用約在$33萬美金而這還不包括有可能中間幾次的搬家所花費的時間與費用。

而反觀,買房的話若是品質與$5000租金相當的房子,售價會在150萬左右,每年的持房成本則會在$22500,5年下來約在$11.2萬美金。而反觀過去30年的房價回報約在5-6%左右, 5年以後保守計算約會在180-190左右,而買房省略的時間成本5年下來則會最少超過4-8周的時間。

而以最差的情況來說,即使房價有跌幅,也可以選擇暫時出租獲取穩定租金收益等房地產周期的循環。

當然,這是因爲在我看來,紐約房產長期絕對看漲的角度來分析的,而這些都是不計算未來賣房成本與150萬美金的投資其他渠道的機會成本,但從生活品質與投資的回報找平衡點的角度來看,其實買房是個不錯的選擇。

真正的課題,其實是找個好的中介(舉手)並找個兼顧適合的自住與投資的標的。

Jerry Wang 王傳詠

Jerry Wang 王傳詠

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