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紐約房產類型説明

今天想來聊聊各紐約房產類型的房產以及哪些類型適合你。

首先呢,我們需要先把一些市場上看到常見的房產種類列舉,再來一一介紹。今天的資料量很大,我會盡量的濃縮這些資訊。

 

紐約房產類型

紐約市的房產類型其實不少,整體來說分為以下幾個

  • Co-op 合作產權
  • Condo 獨立產權
  • Condop 綜合產權
  • Townhouse 聯排別墅
    • Condo 獨立產權
    • Single Family
  • Single Family 一家庭
  • Multifamily 多家庭住宅
  • Rental Building 出租大樓

那麼我們就先來說說各類型的優缺點與須知

Co-Op 合作產權

優點

  • 售價較低
  • 每月費用較低
  • 某些特定地點大部分只有Co-op(例如上東區第五大道與SOHO)

缺點

  • 買房過程麻煩且缺少隱私
  • 住房規則較多 (出租與賣房限制多)
  • 並不是真正的持有產權
  • 長期持有升值空間也較低
  • Co-op 特定的”轉讓稅” (通常在1-4%)
  • 樓齡普遍較老
  • 不適合海外買家與中低收入買家
  • 很多Co-op不允許作為次要居所與幫孩子購買等

特點

  • 適合自住不適合投資
  • 總價低每月費用低

Co-op 合作產權的售價普遍來說低於Condo 獨立產權非常多,而且在紐約市其實佔比相當高,過去佔比超過90% 而現在的佔比也接近70%。最早在紐約市大部分都是Co-op,而且高端房產也都是Co-op為主,Condo也就是獨立產權的崛起是在後來,所以很多的老的好地段例如第五大道都是Co-op居多。但時過境遷,Condo後來急起直追,作為多數房產買家的優先選擇,在售價與升值上也遠遠地超過了Co-op。

Co-op的架構是一家公司持有整棟大樓及大樓的產權。而買家或是屋主實質上是公司的股東,並非產權持有者,當買家購入公司股份時,會與公司簽訂租約的協議。換句話說,買家其實是買了公司股份與大樓內指定戶的居住權。這也是為什麼coop屋主要出租時其租約稱作sublease或是二房東租約,因為這些屋主的本質就是房客。

買Co-Op

首先,買COOP如果不了解一些明文規定與潛規則,就只會浪費時間。

買COOP第一要求就是一定要有美國當地的收入,而且收入一定要達標,而且收入-負債比一定要超過特定比率。很多咨詢我的買家都有同樣的問題,那就是如果能夠提供足夠的資產證明但沒有收入是否可行,我的回答是普遍來說是【不行的】。

這些公寓我們可以視為所謂的俱樂部,也就是買家要申請加入但不一定會成功,而其業主或是居委會都是比較排外、規避風險的一群人。若沒有足夠的現金流與財務狀況,COOP大部分都會否決申請,因為他們不希望有其他【股東】因為無法支付【物業管理費與地稅】拖累了整個公司與物業。

另外,即便是有美國身份與收入的買家,也會需要通過居委會面試與非常透明的財務調查,也就是說在買房的過程其實是沒有太多的隱私的。最後,Co-Op通常會有自己的”轉讓稅”需要支付給大樓,而這個費用通常是1-4%不等,大幅的增加了買賣的成本。

租Co-Op

再來,我們說說Co-Op的出租規定限制。

Co-Op對租房非常不友善,不管是對屋主還是房客都一樣。對屋主,普遍的Co-Op出租規定為2/5或是3/5,也就是屋主在5年內不能出租超過2年或是3年,而且需要在買房持有1-3年以後才有出租的權利。而當屋主使用了2/5或是3/5的權限後,未來持有均不能再次出租。

換句話說,買家沒有辦法馬上出租,而即使出租也有時間限制。再加上房客在租房申請時需要提供非常多的資料並進行面試,所以非常少人願意租Co-Op,導致租金也非常不理想。

 

Condo 獨立產權

優點

  • 買賣出租不受限制(自由度高)
  • 升值空間高
  • 新房選擇多

缺點

  • 售價較高
  • 每月費用較高

特點

  • 買賣出租簡單
  • 適合投資與海外買家
  • 新房選擇多
  • 設施配套較完善且簡單管理(門衛、水電工、電梯、健身房等等)

紐約市,尤其是曼哈頓其實很長一段時間是最窮的人在住的。在多波移民潮進入、且中產階級崛起的年代,許多人搬出了城市,進入了近郊區。而留下的是高犯罪率、低收入的曼哈頓居民。但隨著80年代至今,曼哈頓搖身一變,快速超越了近郊區的房價且當地收入也是每年提升。

Condo 是在60年代開始出現在紐約市,而在之後的10年,由於其高自由度的買賣出租規定,迅速的成為優先考慮的選擇。Condo的崛起也要感謝紐約市再次成為高度世界化城市的地位,在海外買家佔了35%左右的紐約房產,Condo無疑是這些買家的首要選擇。

在今天的房產市場,絕大多數的新房都是Condo為主,賣家會非常少看到開發商選擇做 Co-Op,主要原因就在於市場機制與投資回報率。Condo的買家明顯多於Co-Op,而且價格也高出了許多,導致開發商較為願意以高額購入土地來開發較為大眾且高回報的Condo。

Condo的房產是有獨立產權的,換句話說買家或是業主是持有房契與產權的(Deed & Title),而紐約市的Condo面積通常是只算室內/套內面積,公攤或是公設面積非常低,通常佔比不到1%。需要注意的是,計算室內面積時,根據方法不同,面積也會有所不同。例如,測量師與開發商使用的方法有可能不同,例如墻面中心計算法與絕對套內面積計算法有時會有較大的落差。

買Condo

所有的新房(不管是Condo還是Co-Op)都是不需要通過居委會同意,所以不需要買房申請的過程,而因為新房絕多數是Condo,所以Condo買家根據房齡有可能不需經過買房申請。

而Condo 在二手買賣時只需要提供簡單的買房申請,並不需要經過繁瑣的買房申請、推薦信函、介紹人與面試等過程。因為以上幾點,若買家是海外人士,沒有當地收入的話,可以直接只看Condo 不看Co-Op。

租Condo

在出租時,Condo並不像Co-Op一樣限制出租次數與持有時間。換句話說,買家在交房當下可以馬上開始向大樓提交出租申請並在20-30天內開始收租。這對於投資房產的買家來說是個重要的考量因素,也因為如此,投資型買家或是未來有可能要考慮出租的買家需要著重看Condo,避開Co-Op。

 

Condop 綜合產權

再來簡單地說一下Condop 也就是綜合了Condo與Co-Op的一種產品。

Condop 通常1-3樓為商業Condo 也就是獨立產權的部分,而上面的住宅則是Co-Op。不同於普通的Co-Op的地方在於,Condop的買賣與出租通常是比較像Condo獨立產權的。換句話說,Condop在出租與買賣並沒有那麼多的限制與規定。

當考慮Condop時,買家最需要注意的是,大樓產權與土地產權有可能是分開的且並非業主持有。如上述,Condop的住宅部分是CoOp,也就是一間公司持有房產,但是Condop常出現持有房產的這間公司只持有土地上方的房產,而土地的使用權則是用租的,也就是我們所說的Landlease。這對買家很重要,因為未來隨著時間,土地的租金費用會持續增長,而房產則是持續的在折舊。很多過去買了Condop往往面臨每月費用持續增長,高過了其他當地的房產,導致升值空間大幅降低,成為了累贅與負擔。

(雖然租地建築 Landlease在Condop最為普遍,也是有些Condo的土地是用租的,需要注意。)

優點

  • 買賣出租無限制
  • 價格普遍比Condo低

缺點

  • 沒有產權(如普通CoOp)
  • 土地可能是租的

特點

  • 可以自由出租買賣的CoOp
  • 有可能是沒有土地產權的”定時炸彈”
 
若想了解更多無土地產權的英文資訊,也可以點擊連結看看Streeteasy的文章。

除了以上幾種類型外,我們還有所謂的 Single Family House 一家庭住宅, Multi-family building/house 多家庭房與多家庭住宅 以及townhouse 聯排別墅。

Single Family 一家庭住宅

Single-Family 一家庭顧名思義就是就是一整套都是由一位業主持有,而且只有一個合法廚房,按照法律來說,並不能分為多個租約租給不同家庭。

在出租與買賣因為沒有居委會,所以不需要做任何申請,只需要屋主同意即可。

Multi Family 多家庭住宅

Multi-Family 多家庭則是由一位業主持有,但有多個合法廚房,且按照法律,可以租給多個不同家庭。

在出租與買賣因為沒有居委會,所以不需要做任何申請,只需要屋主同意即可。

普遍來説,多家庭的品質會比一家庭的稍微低一些,但在投資回報上則會較高。

Townhouse 聯排別墅

Townhouse 聯排別墅其實可以又可以分為Condo  獨立產權、一家庭的Single Family與Multi-Family 多家庭。

簡單來說

Townhouse的 Condo就是一棟多戶且由不同業主持有,當買賣或出租時也按照正常Condo 流程進行。

Townhouse的 Single-Family 一家庭就是一整幢樓都是由一位業主持有,而且只有一個合法廚房,按照法律來說,並不能分為多個租約租給不同家庭。在出租與買賣因為沒有居委會,所以不需要做任何申請,只需要屋主同意即可。

Townhouse的 Multi-Family 多家庭則是由一位業主持有,但有多個合法廚房,且按照法律,可以租給多個不同家庭。在出租與買賣因為沒有居委會,所以不需要做任何申請,只需要屋主同意即可。

  • Condo 獨立產權
  • Single Family
  • Multi-Family

Rental Building 出租大樓

出租大樓其實就是 Multi-Family 由一位業主持有,專門作為出租投資用的房產類型。通常業主或是房東會是間公司,而整個出租大樓的運營會經由物業管理公司等代理。

在出租與買賣因為沒有居委會,所以申請時只需要屋主以及物業管理公司同意即可,大幅加速了租房速度,也是為什麼很多留學生在美國沒有收入會選擇出租大樓作為首選。

以上就是我整理的所有紐約市比較常見到的房產類型,若對於紐約房產投資有興趣的讀者或是買家與賣家,歡迎主動聯繫,我們下次再見!

若想看更多紐約的大樓,歡迎點擊鏈接閲讀!

 

Jerry Wang 王傳詠

Jerry Wang 王傳詠

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