紐約房價報告 2022年Q3 – 紐約房市降溫折扣高達10.9%

紐約的房價終於開始降溫了,自從美聯儲開始積極升息以後,紐約市的房產就出現了明顯的轉變。我們從第一與第二季的賣家市場快速的轉變爲買家市場。

我們在上季房價報告提及的折價空間仍然持續成長,而因爲貸款利息從去年30年固定利率2.5%直接升到了目前的7.2%,當地買家購買力大幅下滑約25%,美元的升值則讓海外買家亦碰到同樣問題,購買力下滑了約15%。

買家的熱情大幅降溫,導致本季度房價與成交量開始下滑,整個紐約房市開始進入僵持,光是2022Q3就比去年同期2021Q3低了18.4%的成交數,比上季度還少了3.7%。

曼哈頓主要數據

我們可以看到的是,雖然房價已經開始下滑6-10%,2022年第三季的成交房價仍然比去年同期稍高2.6%,而成交單價則比去年同期高了6.2%。

這個數據一部分也是受新建案影響,許多建商開始銷售小戶型的建案,導致成交單價的成長遠超出成交總價。

房源總量目前看來也是比上季度還少,但仍然比去年同期還多,但因爲成交量下滑,所以我們看到供給的月數高出了不少,換句話説,因爲出手的人較少,買家的選擇反向變多一些、但也因爲房源沒有大幅增長,所以價格下滑幅度仍緩慢。

房源沒有大幅增長的主要原因是許多屋主都在過去2年重新貸款,許多人的利率只有2.5%-3%之間,所以并沒有銷售的動力,且高利率與全球經濟導致屋主也無更好的其他投資選項。

我們也需知道,2022Q3的數據與每季一樣,都有延遲性,從實際的上市、議價、合約、成交、紀錄是有2-4個月的延後,所以我們目前看得到有著第二季的一部分數據。

最後需要注意一點,80萬以下的合約取消率高達2.7%,這是2020年以來最高的取消率,就我了解,許多合約取消主要原因為買家貸款申請沒有通過導致。這對於賣家來説若希望成功交易,會需要考慮堅持不提供貸款免責,而買家則相反,在購買時,若債務收入比比較緊的話,會需要盡可能的爭取貸款免責條款保障權益。

租金目前看來開始緩和,隨著更多的賣家決定將房源出租而非出售,我們會看到租房市場在平常淡季的11-1月開始降溫。從我目前觀點來看,2022年第四季的價格、成交量應該會持續下滑,價格幅度可能會在3-4%之間,與美聯儲的升息同步。

Jerry Wang 王傳詠

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