紐約房價報告 2022年Q1 – 紐約購房潮全面回歸

春季購房季節即將到來,隨著需求的增加和市場上房源的減少,對於潛在的買家來說,這將是一個競爭激烈的季節。

我的觀點與概要

紐約房市交易量仍相當活躍,過去2年的買家需求在過去8個月一次爆發。雖然利率有抑制全美房價的影響,但利率漲幅代表美元將會攀升,而國際熱錢在全球不明確的環境紛紛選擇低風險,相對低價位的紐約市房產。再加上通膨、回歸潮、大公司居家工作的取消以及紐約的各大學學生住房需求都很有可能導致紐約市房產持續上漲。 

我目前看到的情況: 現在的很多買家原本都是考慮租房,但看到了最近的租金與房況後紛紛決定買房較爲划算。紐約市的競價激烈化,降價空間小,有些甚至沒有。長島在300萬以下市場則是加價購買非常常見,而300萬以上則折價不多,許多賣家認爲他們的價格符合市場趨勢。由於美聯儲調漲利率,賣家紛紛要求買家放棄貸款免責的條件(mortgage contingency)。

好消息是,市場上的庫存正在恢復,這應該會減輕購房者的一些壓力。

2月份,紐約市有4078名賣家將他們的房屋掛牌上市。這是StreetEasy記錄中任何2月份上市的新房源的最高數量–這表明市場在大流行的復蘇中仍在反彈,也顯示了這些賣家經過2年後終於覺得是賣房的時機已成熟。

之前的高點是在2018年2月,當時有3538套房屋進入市場。

  • 銷售庫存上升,但仍低於去年的水準
  • 許多賣家不提供降價
  • 房屋退出市場的時間比去年快了近一個月
  • 曼哈頓的價格和新庫存不斷攀升,而租金卻打破了記錄
  • 布魯克林銷售和租賃價格的增長打破記錄
  • 皇后區銷售價格下降,但租金卻大幅上漲

銷售庫存上升,但仍低於去年的水準

在經歷了三個月的銷售庫存下降之後,StreetEasy資料顯示,1月和2月的可售房屋有所增加。2月份,紐約市共有16622套房屋待售,比1月份多了549套。儘管如此,庫存仍比去年2月低12.2%,所以庫存仍有完全恢復的空間。

以我的觀察,許多的賣家都在準備春季與初夏的銷售,因爲這是天氣最好、街景最漂亮的季節。綠樹茵茵的街景與每年旺季的開始都是在4月左右開始。這也反映在房源庫存的穩定上升。

許多賣家不提供降價

我個人認爲這是短暫的現象,這或許是利率調升的影響,因爲2-3月的貸款申請案件確實遞減,也有可能是房源有上升的趨勢造成。而且最近房源的開價要明顯較高,導致賣家與買家的預計價格出現分歧。

提供降價的房屋數量是一個很好的指標,說明買家的需求有多強烈。2月份,紐約市8.1%的待售房源發佈了降價廣告。這與去年2月相同,但低於2020年2月大流行之前的10.2%。截至2月,紐約市的房屋要價中位數為95萬美元–與前一年相比保持穩定。

不過,更多的降價也是有可能會到來。紐約市的售價與掛牌價之比正在下降,這意味著賣家在最初的掛牌價和成交價之間進行削減。1月份,曼哈頓房屋的銷售與上市價格比率中位數為98.7%,這意味著該區的賣家非常接近於獲得其原始上市價格。在2月份,這個數字下降到90.9%。這意味著一個原本要價100萬美元的房子以90.9萬美元售出。雖然較少賣家宣傳降價,但這一資料顯示,買家仍在談判,並在成交前獲得較低的價格。

房屋銷售時間比去年快了近一個月

銷售速度是一個非常重要的指標,這代表買家的意願程度以及市場熱烈程度,而這個銷售速度也會導致房價攀升。

2月份,紐約市的房屋上市時間中位數為88天,比去年快了28天。在本報告分析的各區中,布魯克林區的房屋退市時間最快,為79天。購房者可能會注意到,進入購物旺季後,房屋的移動速度將會更快。

“紐約市的市場已經有兩年的不可預測性,但這個資料顯示,銷售市場的季節性又回來了,”StreetEasy房屋趨勢專家Casey Roberts說。

 

“這個春天對購房者來說將是競爭激烈的,但我們看到的新庫存的增加是很有希望的。最近房價的上漲應該會促使更多的賣家將他們的房子掛牌出售,使買家更容易和更有可能找到並贏得他們喜歡的房子。”

以下是關於曼哈頓、布魯克林和皇后區的銷售和租賃市場的更多資訊。

曼哈頓房價和新房庫存不斷攀升,而租金則打破記錄

在曼哈頓,2月份有1,926套房屋進入市場。這比前一年多了25.6%,這對曼哈頓的買家來說是個好消息。在整個曼哈頓,2月份共有8099套房屋出售,比去年下降17.5%。

曼哈頓2月份的要價中位數為147萬美元,比去年高8.9%,但比1月份的149.5萬美元下降了2.5萬美元。

曼哈頓的要價租金中位數達到了3800美元的新高。這比去年高出36%。2月份,曼哈頓有10327套出租房,比去年減少66%。這一同比降幅是2021年9月以來最小的一次,這表明租房庫存的大幅下降可能很快就會降溫。

布魯克林銷售和租賃價格增長打破記錄

在布魯克林,2月份有1180套房屋進入銷售市場。這比前一年多了23.6%。在整個區,2月份共有4423套房屋出售,比去年下降12.1%。

布魯克林的要價中位數為92.8萬美元–比去年上升了3.2%,是2018年5月以來最大的年度增幅。

在布魯克林的租房市場上,中位數要價租金達到了2800美元的記錄。這比去年2月高出16.7%。租金庫存比去年下降了53.3%,整個區有8563個出租房。這只比2020年2月(大流行病襲擊紐約市之前)的庫存量低5%,所以雖然庫存緊張,但與大流行病前的情況沒有太大區別。

皇后區的銷售價格下降,但租金卻大幅上漲

皇后區是本報告所分析的唯一一個叫價中位數出現年度下降的區。皇后區2月份的要價中位數為58.8萬美元,與去年相比下降了3.6%。

2月皇后區市場新增755套房屋,比去年多出15%。與去年相比,總的銷售存量停滯不前,市場上有3072套可用的房屋。

皇后區2月份的租金中位數為2300美元,比去年增長15%。中位數租金已經連續三個月保持不變。租金庫存同比下降了42.8%,整個區有4057個可出租的房子。與布魯克林和曼哈頓相比,皇后區的租房庫存在整個大流行中保持相對穩定。

以我的觀點來看,皇后區的趨勢仍然看漲,只是過去2年的房價相對穩定所以從本季的數據來看并不亮眼,但這也證明了皇后區的房價抗跌能力與住房剛需非常强勁。

Jerry Wang 王傳詠

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