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紐約買房地雷系列 – 紐約市豪宅旁邊有監獄？

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紐約長島買房

紐約長島地區介紹

今天來詳細解說長島市的地區介紹長島市英文為 Long Island City，簡稱LIC，長島市的價格低於曼哈頓約15-20%，而因為交通方便所以是個適合許多上班族、學生等需要進出曼哈頓的紐約市居民的選擇。自從亞馬遜Amazon總部搬遷的反復後，很多人就轉移了焦點，但長島市整體來說還是個非常有趣以及仍然非常有潛力的地區。常會有人說，長島市的價格過高，不適合購買，但我並不同意，主要的原因在於皇后區的發展一直都比較慢，而曼哈頓的房產市場開始出現過度的兩極化，導致好的中價位房產消失，加上曼哈頓的持房成本明顯提升不少，地稅與物業費每年大漲導致長島市的房產顯得非常值得考慮。不過在選擇長島市時各地區非常不同而且在挑選地段時非常注重小環境，因為周邊有著通往曼哈頓的橋出入口、中城隧道、3層高地鐵線、長島火車軌道以及其他設施等需要避開，我們在後面會一一詳解。大環境長島市位於紐約市皇后區的最西邊，就在曼哈頓隔水之遙的距離長島市的東邊是Sunnyside 桑尼賽德南邊是Greenpoint 綠點區北邊是Astoria 阿斯托里亞而西邊就是Manhattan曼哈頓長島市的地點非常方便，居民坐地鐵或是開車到曼哈頓都只要5分鐘左右，而長島市的地點也非常通達，有著E、M、7、G、N、W、R多條地鐵線，以及長島火車站，也因為如此，長島市的地點得天獨厚。除了進出曼哈頓，長島市的居民若要去法拉盛Flushing或是布魯克林Brooklyn 都非常簡單，包括7號地鐵線與G地鐵線，這在紐約市沒有其他地段可以相比。長島市過去是工業區，工廠、地鐵廠房、倉儲與修車廠遍地，但在2001年開始，長島市被重劃為住宅區，而到了2010年以後就成為了紐約市高速成長的社區之一。因為長島市有著許多進出曼哈頓的橋、隧道、地鐵等，所以在選址其實需要非常注重這點。例如進出曼哈頓橋的出入口，車流量非常的大，再來是露天地鐵線的噪音非常恐怖。最後還有長島火車的車廂停放處、政府設施、高速公路以及發電廠等，其實都是影響住房品質與住宅大樓升值非常大的因素。而未來做新大樓介紹與分析時，我也會根據這些因素去一併評估與講解，若有興趣持續關注的朋友們，麻煩您點擊訂閱、分享與按讚，這樣能把這些資訊提供給更多的人。區塊分析整個長島市可以分為幾個區塊西邊的舊城區 Vernon Blvd、Hunters Point 亨特斯角以及沿水一帶，中間的法院廣場 Court Square，北邊的Queensboro Plaza Bridge，東邊的Queens Plaza 而每個地區都各有優缺點。過去發展最快速的是西邊沿水一帶的Centre Blvd 以及舊城區的Vernon Blvd與Hunters Point，也是2010年至2018年房價單價較高的區塊。但隨著其他地區的發展，其他地段的優勢更加凸顯了出來。首先，當我們評估長島市的時候，其實要注意的是，整個長島市雖然很大，但值得考慮的精華區並不大。例如從中心的Court Square 法院廣場走到水邊公園其實只要15分鐘而已，所以雖然花了很多時間去詳細分析，但其實是個講到比較細的小環境了。西邊的舊城區與水岸舊城區Vernon Blvd、Hunters Point 亨特斯角以及沿水一帶是發展最早社區最成熟的地段，而且因為長島市就在曼哈頓對面，所以沿水一帶的景觀最好，但這個地區並不是沒有缺點，例如水邊冬天風很大，地鐵站較遠、而有景觀的房源選項少且價格較高。舊城區的餐飲可以說是長島市最多的，普遍來說，水邊的餐飲價位較高，而Vernon Blvd上面的則是中低價位的選擇。住在舊城區的好處主要就是社區發展非常成熟，在餐飲上沒有任何煩惱。優點景觀最好社區餐飲 Gantry Park 水岸公園缺點地鐵站較遠水邊冬天風大有景觀的房源選項不多舊城區房源普遍較老價格較高中間的法院廣場 Court Square 再來則是中間的法院廣場 Court Square，這也是過去5年長島市發展最快速的地段。因為相較舊城區，法院廣場的開發較晚，所以周邊的設施都比較新，而且法院廣場其實是長島市的地鐵的匯集線，也是EMG地鐵線的首站，而且離地鐵站更近，所以在來往曼哈頓反而比舊城區方便許多。由於是新的社區，所以周邊餐飲仍然還在改善，但不管怎麼說，最近連續的幾個利多消息與新的商家開幕可以說讓這個地區成為未來LIC最矚目的地段，而以我個人的看法，因為周邊生活環境較好、負面的設施影響小，法院廣場是我個人最推薦的地段之一。雖然說社區仍然有待改善，但其實法院廣場 Court Square 的生活圈也是應有盡有，例如Foodcellar 大型超市、Starbucks、Chipotle、熱食小店Deli、乾洗店、Partners（Toby's）Coffee 咖啡以及許多的Foodtrucks、酒吧還有各類中高端餐廳包括Levante、M. Wells Steakhouse等。而目前已確認的新商家以及最近剛開業的幾個餐飲也包括了明年Trader Joe’s、JACX、WeWork、Shake Shack、以及 Tacombi等。這些商家的入駐對長島市法院廣場 Court Square的影響會非常的大，尤其是最近幾年地產界紛紛觀察到的，只要是Trader Joe's 入駐的地區，當地房價都會在之後5年出現大漲。優點地鐵線方便且近周邊環境新且乾淨非常多的餐飲開始入駐鬧中取靜缺點社區與餐飲仍有更多改善空間有景觀的房源選擇較少東邊的Queens Plaza LIC東邊的Queens Plaza 以及其以東延伸可以說是許多留學生非常熟悉的地段，因為幾個著名的出租大樓都在那裡，包括Jackson 傑克遜、Eagle Loft 等。Queens Plaza 地鐵站是個有露天地鐵線以及地下地鐵線的交界，而且也是59街皇后區進曼哈頓橋的出入口之一，所以雖然交通方便，卻也是比較吵雜的一個地段。從Queens Plaza 持續往東走，會發現更多的修車廠以及過去的老廠房等，也是目前LIC仍未開發的地區。我個人認為，Queens Plaza會是目前LIC自住最東邊的選擇了，再過去其實就是很多修車廠等，可以考慮投資，但自住的話生活便利性相對低了許多。相較法院廣場 Court Square，Queens Plaza會比較吵雜、餐飲選項也比較少一些，而買賣的選擇也較少，因為大部分都是出租大樓為主。優點交通方便租房選項多價格適中新的出租大樓選擇多缺點吵雜買房選項少餐飲生活圈較少更往東邊生活便利性低北邊的Queensboro Plaza Bridge 再來是北邊的Queensboro Plaza Bridge，一直都是中低價格的選項，且餐飲也是比較便宜的小店。他的周邊的設施以及配套導致北邊會持續成為長島市價位最平價的地段。而以我個人來看，其實也是最不適合投資與自住的地區。（若想了解更多，請私下咨詢。）優點價格便宜地鐵近周邊餐飲多缺點周邊設施導致房價難以提升噪音較大環境較髒亂結論許多人會發現，長島市目前的價格已經追過了曼哈頓幾個價格較低的地區，而覺得可能沒有太多空間。但我認為這是錯的，首先，長島市的房價持續攀升並不是沒有原因，我們同樣比較布魯克林沿水一帶的地區會發現一個趨勢，曼哈頓的房價一直都是被最精華的地段與房產帶動。主要原因在於曼哈頓的建築飽和，老建築很難改變，而且曼哈頓交通與生活便利性也因地段而有很大的差異，所以曼哈頓蛋白區的升值潛力並沒有布魯克林與皇后區的蛋黃區強勢。舉例來說，布魯克林高地好的地段的環境比曼哈頓下城的金融區、兩橋區等要好很多，且有很多房子景觀的也完勝曼哈頓的很多房子。再來，這些地段的房子很多的設計、建築、與用材也都比曼哈頓很多老房子好很多，導致更多的買家願意買單，大幅提升了房價。因為如此，布魯克林高地的房價單價就比曼哈頓的非常多地區高上了許多。而長島市因為整體開發較晚，仍有許多成長空間。而我們若單以交通便利性來說，長島市還比布魯克林高地以及丹波要方便許多，相信長島市的整體房價未來將可比布魯克林高地與丹波的價格漲幅，超出曼哈頓更多中低端地區。這次就不介紹新房源了，之後我會開始介紹長島市的房產，若有興趣買賣租房的朋友們可以主動聯繫我，若有興趣持續關注的朋友們，麻煩您點擊訂閱、分享與按讚，這樣能把這些資訊提供給更多的人，那我們下次再見！

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